Construção Civil em Guarujá: +38% em 2025 e o Que Isso Significa

310 mil metros quadrados em um ano

Em 2025, a Prefeitura de Guarujá autorizou a construção de 310 mil m² — um crescimento de 38% em relação aos 224 mil m² autorizados em 2024. Para dar escala ao número: são aproximadamente 40 campos de futebol em área construída liberada em 12 meses.

Não é um dado isolado. Ele faz parte de uma tendência consistente que aparece em pelo menos três indicadores oficiais diferentes.

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Por que esse boom não é hype

Quando se fala em "boom imobiliário", a reação natural é desconfiança. E com razão — o litoral paulista já viu ciclos de euforia seguidos de estoques encalhados. A diferença desta vez é que os dados não vêm de construtoras vendendo lançamento: vêm de registros administrativos da Prefeitura e de pesquisas independentes do SECOVI-SP.

Três indicadores que se confirmam mutuamente

1. Alvarás e habite-se: a cadeia completa

Alvarás de construção medem o que está começando a ser construído. Habite-se medem o que ficou pronto e foi aprovado para uso. Quando ambos sobem juntos, significa que o ciclo inteiro está aquecido — não só a venda na planta.

O dado de habite-se é particularmente relevante porque não depende de marketing nem de expectativa. Um habite-se só é expedido quando a obra está fisicamente concluída e aprovada pela fiscalização municipal. São 134 obras a mais entregues em 2023 do que em 2020.

2. Vendas superando lançamentos

Entre janeiro e setembro de 2025, Guarujá disponibilizou 317 novas unidades no mercado e vendeu 330. Isso significa que a demanda absorveu mais do que a nova oferta — o estoque existente também foi consumido. Quando vendas superam lançamentos, o mercado está em fase de absorção, não de acúmulo.

Para contexto: no 1T 2024, Guarujá havia liderado os lançamentos de toda a Baixada Santista com 416 unidades (65% do total da região naquele trimestre), segundo dados SECOVI-SP/Brain. A absorção de 2025 mostra que essa oferta encontrou comprador.

3. Área autorizada: o pipeline futuro

Os 310 mil m² autorizados em 2025 são, na prática, o pipeline dos próximos 2-3 anos. Uma obra que recebe alvará em 2025 será entregue entre 2027 e 2028 na maioria dos casos. Esse número indica que construtoras e incorporadoras estão apostando suas fichas — e seu capital — em Guarujá.

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O contexto regional: Baixada Santista em alta

Guarujá não está sozinha nessa curva. A Baixada Santista como um todo teve desempenho forte entre 2024 e 2025, segundo dados do SECOVI-SP/Brain:

A participação de Guarujá na Baixada Santista oscila entre 6% e 16% dos lançamentos, dependendo do trimestre. É o quarto maior mercado da região em volume (atrás de Praia Grande, Santos e São Vicente), mas historicamente tem o ticket médio mais alto nos lançamentos — o segmento de Guarujá é predominantemente médio-alto padrão.

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Os catalisadores: túnel e aeroporto

Dois projetos de infraestrutura estão no horizonte e funcionam como catalisadores da construção civil:

Túnel Santos-Guarujá — O contrato da PPP foi assinado e o Governo do Estado liberou R$ 2,64 bilhões via Decreto 70.472/2026 (Agência SP). O cronograma prevê projetos executivos em 2026, início de obras em 2027 e operação a partir de 2031.

Aeroporto Civil Metropolitano — A pista (1.390m x 45m) foi inaugurada em abril de 2025 e o terminal de passageiros está em obras, com previsão de operação no 1S 2026. Investimento de R$ 24,1 milhões pela Prefeitura (Prefeitura de Guarujá).

Esses projetos explicam, em parte, a aposta das construtoras. A expectativa de que Guarujá deixará de depender exclusivamente da balsa muda a equação de acessibilidade — e acessibilidade é um dos fatores mais determinantes para valor imobiliário em cidades litorâneas.

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Os riscos que ninguém quer falar

Os dados são positivos. Mas dados positivos sem contexto de risco viram marketing — e marketing não é o que fazemos aqui.

1. O túnel é uma promessa centenária

Guarujá espera uma ligação seca com Santos há mais de 100 anos. O projeto atual é o mais avançado da história — tem contrato assinado, recurso liberado e cronograma publicado. Mas obras públicas dessa magnitude atrasam com frequência no Brasil. O cronograma de 2031 é o otimista. Quem compra imóvel contando com o túnel como certeza está assumindo um risco que pode não se materializar no prazo esperado.

2. Mais construção não significa automaticamente mais qualidade de vida

310 mil m² autorizados precisam de infraestrutura para funcionar: água, esgoto, energia, coleta de lixo, vias de acesso. Guarujá já enfrenta problemas crônicos de abastecimento de água em bairros específicos (problema documentado pela Sabesp e pela própria Prefeitura). Se a oferta de imóveis crescer mais rápido do que a infraestrutura urbana, o resultado pode ser adensamento sem qualidade.

3. Risco de superoferta em ciclos futuros

A série histórica do SECOVI-SP mostra que a Baixada Santista já viveu ciclos de excesso de estoque. Em 2016, havia 6.000 unidades encalhadas na região. O mercado absorveu bem em 2024-2025, mas o pipeline de 310 mil m² ainda vai gerar entregas entre 2027 e 2028. Se a demanda arrefecer — por alta de juros, desaceleração econômica ou atrasos nas obras de infraestrutura — parte desse estoque pode não encontrar comprador no ritmo esperado.

4. Retração sazonal no início de 2026

Dados do CRECI-SP indicam retração nas vendas e aluguéis no início de 2026, padrão sazonal típico do litoral paulista (juros elevados + incerteza econômica no começo do ano). Especialistas consultados pela A Tribuna avaliam que não se trata de desaquecimento estrutural, mas é um lembrete de que o mercado imobiliário litorâneo é cíclico.

5. Valorização não é garantida

O m² médio de Guarujá subiu de R$ 6.459 (FipeZAP, 2025) para R$ 6.670 (MySide/FipeZAP, fevereiro de 2026) — variação de +6,24% em 12 meses. É uma valorização positiva, mas abaixo do índice FipeZAP nacional (+6,52% em 2025). E a posição de Guarujá no ranking FipeZAP — 37a-38a entre 56 municípios — mostra que a cidade não está entre as que mais valorizam no país. Valorização passada não garante valorização futura.

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O que os números dizem para quem está decidindo

Para quem quer morar

A cidade está fisicamente mudando. Mais obras significam mais opções de imóveis novos, o que pode ser positivo para quem busca apartamento moderno com infraestrutura de condomínio atualizada. Mas o aumento de oferta também pode significar canteiros de obras nas vizinhanças por 2-3 anos. Antes de comprar em região com muitos lançamentos, vale verificar o que mais está previsto para o entorno.

Para quem quer investir

O dado de vendas (330) superando disponibilizados (317) entre janeiro e setembro de 2025 é saudável — indica absorção, não acúmulo. Mas são dados de um período específico. O investidor precisa considerar o ciclo completo: pipeline de entregas futuras (310 mil m²), cenário de juros (Selic elevada em abril de 2026), e o cronograma real das obras de infraestrutura que sustentam a tese de valorização.

Para quem acompanha a cidade

Os números de alvarás e habite-se são, talvez, os dados mais concretos de transformação urbana. Diferente de anúncios de lançamentos (que podem ser cancelados) ou de projeções de mercado (que podem não se confirmar), um habite-se expedido significa uma obra concluída e aprovada. 337 em 2023 contra 203 em 2020 é uma mudança mensurável na paisagem da cidade.

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Série histórica: de onde viemos

Para quem quer entender o contexto completo, a série histórica 2011-2024 do mercado imobiliário de Guarujá mostra os ciclos de euforia, retração e recuperação com dados SECOVI-SP de 13 anos.

Fonte: SECOVI-SP / Brain Inteligência Estratégica, compilação rawguaruja.

O ciclo atual (2024-2025) tem características diferentes dos anteriores: a demanda não vem apenas da segunda residência do paulistano, mas também de trabalho remoto transformando litoral em residência principal, e de investidores institucionais apostando em short-stay (aluguel por temporada).

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Fontes

• Prefeitura de Guarujá — Construção civil cresceu 38% em 2025
• Prefeitura de Guarujá — Habite-se +66%
• A Tribuna — Guarujá acelera construção civil e crê em salto imobiliário em 2026
• A Tribuna / SECOVI-SP — Mercado imobiliário cresce na Baixada Santista
• A Tribuna — Baixada vende mais imóveis no fim de 2025
• A Tribuna — Queda no início de 2026
• SECOVI-SP — Valorização recorde na Baixada Santista
• Agência SP — Crédito R$ 2,64 bi para túnel
• Prefeitura de Guarujá — Aeroporto pista inaugurada
• MySide / FipeZAP — M² médio Guarujá