Apartamento ou Casa na Praia? O que os Dados Mostram em Guarujá
64% das vendas na Baixada Santista são apartamentos e 36% casas (CRECI-SP). Diárias de temporada de 1 dorm subiram 122% enquanto casas caíram 42%. Custos, segurança e rentabilidade: o comparativo completo.
64% escolhem apartamento — e os dados explicam por quê
A pesquisa do CRECI-SP de agosto de 2025, com 158 imobiliárias da Baixada Santista, mostra que 64% das vendas de imóveis são apartamentos e 36% são casas. Essa proporção não é acidental. O litoral paulista tem características que favorecem o apartamento sobre a casa em vários critérios -- mas a casa ganha em outros que os números não capturam facilmente.
Apartamentos vendidos
64%
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Casas vendidas
36%
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Apto 2 dorm
50%das vendas de aptos
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Casa 2 dorm
63,2%das vendas de casas
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
O perfil de cada tipo: o que o CRECI-SP mostra
Apartamentos vendidos na Baixada Santista
| Característica | Valor |
|---|---|
| Dormitórios mais vendidos | 2 dorm (50,0%), 1 dorm (35,3%) |
| Área útil mais vendida | 51-100 m² (67,6%) |
| Localização principal | Central (43,5%) e Nobre (30,6%) |
Casas vendidas na Baixada Santista
| Característica | Valor |
|---|---|
| Dormitórios mais vendidos | 2 dorm (63,2%) |
| Área útil mais vendida | 51-100 m² (52,6%) |
| Localização principal | Menos concentrada em áreas nobres |
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025 | 158 imobiliárias consultadas | 9 municípios
O padrão que emerge: tanto para apartamentos quanto para casas, o comprador da Baixada busca imóveis compactos de 2 quartos entre 51 e 100 m². A diferença principal é que apartamentos de 1 dormitório são uma fatia relevante (35,3%), enquanto casas de 1 quarto praticamente não existem no mercado.
Custos recorrentes: onde a conta muda
A decisão entre apartamento e casa não é só de gosto -- é financeira. Os custos recorrentes de manutenção são estruturalmente diferentes.
Apartamento
| Custo | Faixa mensal estimada | Observação |
|---|---|---|
| Condomínio | R$ 800-3.500 | Varia por prédio, localização e infraestrutura |
| IPTU | R$ 250-500/mês (anualizado) | Referência orla |
| Maresia (manutenção) | R$ 100-300 | Janelas, grades, ar-condicionado |
| Água/luz | R$ 200-400 | Uso normal |
| Total estimado | R$ 1.350-4.700/mês |
Casa (sem condomínio fechado)
| Custo | Faixa mensal estimada | Observação |
|---|---|---|
| Condomínio | R$ 0 (não há) | Mas: todo custo de manutenção é seu |
| IPTU | R$ 150-400/mês (anualizado) | Casas em bairros menos centrais |
| Maresia (manutenção) | R$ 300-800 | Fachada, portão, telhado, muros |
| Jardinagem/limpeza | R$ 200-500 | Quintal, calçada |
| Segurança | R$ 100-400 | Alarme, câmeras, cerca elétrica |
| Água/luz | R$ 300-600 | Casa consome mais |
| Total estimado | R$ 1.050-2.700/mês | Sem imprevistos |
Casa (condomínio fechado)
| Custo | Faixa mensal estimada | Observação |
|---|---|---|
| Condomínio | R$ 1.500-5.000+ | Segurança 24h, área comum |
| IPTU | R$ 300-800/mês (anualizado) | Condomínios são avaliados em faixa alta |
| Maresia + manutenção | R$ 300-800 | Casa é sua, estrutura comum é do condomínio |
| Total estimado | R$ 2.100-6.600+/mês |
Estimativas editoriais baseadas em levantamento de campo e anúncios. Não há pesquisa publicada com custos médios reais por tipo de imóvel em Guarujá.
Estimativas, não dados verificados
Os custos acima são estimativas baseadas em levantamento de campo e análise de anúncios. Não há pesquisa publicada com amostra representativa dos custos reais de manutenção de apartamentos vs casas em Guarujá. Use como referência direcional.
Segurança: o fator que pesa na decisão
Guarujá registrou queda expressiva em roubos: -53,6% entre 2023 e 2025 (de 2.954 para 1.370 ocorrências de "roubo - outros", SSP-SP). Homicídios dolosos caíram -51,7% entre 2024 e 2025 (de 29 para 14). Os números estão melhorando, mas o contexto importa para a escolha entre apartamento e casa.
| Fator de segurança | Apartamento | Casa (sem condomínio) | Casa (cond. fechado) |
|---|---|---|---|
| Portaria 24h | Sim (maioria) | Não | Sim |
| Controle de acesso | Sim | Depende do morador | Sim |
| Câmeras em área comum | Sim (muitos prédios) | Não | Sim |
| Vulnerabilidade a arrombamento | Baixa | Maior | Baixa |
| Custo de segurança adicional | Incluso no condomínio | Por conta própria | Incluso no condomínio |
Fonte dados SSP-SP: planilhas mensais SSP-SP, extraídas em abril/2026.
Na prática, a maioria dos apartamentos em Guarujá tem portaria 24h e controle de acesso, o que reduz a exposição a furtos e roubos. Casas avulsas (fora de condomínio) dependem de investimento próprio em segurança, e a vulnerabilidade é inerentemente maior.
Temporada: apartamento pequeno sobe, casa grande cai
Os dados do CRECI-SP para o Carnaval de 2026 mostram uma mudança de perfil na demanda por aluguel de temporada:
| Segmento | Diária média 2025 | Diária média 2026 | Variação |
|---|---|---|---|
| Apto 1 dorm (litoral centro) | — | — | +122,5% |
| Apto 2 dorm (litoral centro) | R$ 625 | R$ 1.230 | ~+100% |
| Casa 2 dorm (litoral sul) | R$ 925 | R$ 533 | -42,4% |
| Casa 4 dorm (litoral sul) | R$ 2.356 | R$ 1.290 | -45,2% |
Fonte: Repórter Diário — Carnaval 2026, CRECI-SP | 17 imobiliárias, 12 cidades do litoral
A inversão é gritante: enquanto apartamentos de 1 dormitório tiveram a diária mais que dobrada (+122,5%), casas de 2 dormitórios tiveram queda de -42,4%. Casas de 4 dormitórios caíram ainda mais (-45,2%).
O que explica essa mudança:
- Grupos menores: casais e famílias pequenas estão preferindo apartamentos compactos a casas grandes divididas entre muitas pessoas
- Custo por pessoa: um apartamento de 1 dorm a R$ 1.230 para 2 pessoas custa R$ 615/pessoa. Uma casa de 4 dorm a R$ 1.290 para 8 pessoas custa R$ 161/pessoa -- mas nem todo grupo consegue reunir 8 pessoas
- Localização: apartamentos no litoral centro (orla de Guarujá, Santos) estão mais bem localizados que casas no litoral sul
- Plataformas: Airbnb e Booking favorecem apartamentos compactos em buscas de temporada
Dados de litoral centro vs litoral sul
A pesquisa do CRECI-SP divide o litoral em regiões. "Litoral centro" inclui Santos e Guarujá. "Litoral sul" inclui Itanhaém, Mongaguá e Peruíbe. As casas que caíram de preço estão concentradas no litoral sul, onde a oferta é maior e a demanda menor. Casas em condomínios fechados de Guarujá seguem outra lógica de mercado.
Para investimento: qual rende mais?
Se o objetivo é comprar para alugar (temporada ou anual), os dados apontam vantagem para apartamentos compactos:
| Critério | Apartamento 1-2 dorm | Casa 2-3 dorm |
|---|---|---|
| Demanda de temporada (2026) | Em alta (+100% a +122%) | Em queda (-42% a -45%) |
| Facilidade de gestão remota | Alta (condomínio cuida da estrutura) | Baixa (manutenção constante) |
| Vacância fora de temporada | Menor (aluguel anual viável) | Maior (casa grande difícil de alugar anual) |
| Custo de manutenção | Previsível (condomínio) | Variável (maresia no telhado, quintal) |
| Liquidez na revenda | Alta (64% das vendas são aptos) | Menor (36% das vendas) |
Guarujá está entre as 10 cidades com melhor desempenho em short-stay no Brasil (Terracotta Ventures, janeiro de 2025), com rentabilidade estimada de até 12,7% ao ano. Esse dado favorece apartamentos compactos na orla, que são o formato dominante nas plataformas de temporada.
Rentabilidade é estimativa
O dado de "até 12,7% ao ano" em short-stay é da Terracotta Ventures (janeiro de 2025) e é uma estimativa de mercado, não um dado verificado de rentabilidade real em Guarujá. A rentabilidade efetiva depende de ocupação, custos de gestão, condomínio, IPTU e manutenção.
Quando a casa faz mais sentido
Os números favorecem apartamento em quase todos os critérios financeiros, mas há cenários em que a casa é a escolha certa:
Casa faz sentido quando:
- Você vai morar em Guarujá o ano todo e quer quintal, garagem ampla e mais espaço
- Tem família grande (3+ filhos) e precisa de 4+ dormitórios -- opções de apartamento nessa configuração são raras e caras
- Busca condomínio fechado de alto padrão (Acapulco, Iporanga, São Pedro) onde o terreno vale mais que a construção
- Trabalha de casa e precisa de escritório separado, área externa
- Não pretende alugar por temporada -- o imóvel é para uso próprio
Casa não faz sentido quando:
- O imóvel vai ficar fechado a maior parte do ano (custo de manutenção + segurança + maresia sem morador)
- O objetivo é renda de temporada (apartamento compacto tem mais demanda e gestão mais simples)
- O orçamento é limitado (a manutenção de casa no litoral é mais alta que na cidade)
Resumo da comparação
| Critério | Apartamento | Casa avulsa | Casa cond. fechado |
|---|---|---|---|
| % das vendas (CRECI-SP) | 64% | 36% (total casas) | Incluído nos 36% |
| Custo mensal estimado | R$ 1.350-4.700 | R$ 1.050-2.700 | R$ 2.100-6.600+ |
| Segurança (portaria) | Sim | Não | Sim |
| Manutenção maresia | Compartilhada | Toda sua | Mista |
| Temporada (demanda 2026) | Em alta | Em queda | Nicho |
| Liquidez revenda | Alta | Moderada | Depende do condomínio |
| Espaço | Limitado | Amplo | Amplo |
Imóveis fora dos portais
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Fontes
- CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025 (PDF)
- Repórter Diário — Carnaval 2026, pesquisa CRECI-SP
- Terracotta Ventures — Top 10 cidades short-stay, Jan 2025
- SSP-SP — Planilhas mensais de dados criminais (extraídas em abril/2026)
- Portal da Transparência de Guarujá — Custos estimados
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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