A Prefeitura de Guarujá arrecadou R$ 213,6 milhões em IPTU apenas no primeiro trimestre de 2026 — e esse número é a ponta mais visível de um conjunto de custos fixos que muitos compradores não calculam antes de fechar o negócio. Para um apartamento de 80 m² na orla, o custo total anual de propriedade — somando IPTU, condomínio, COSIP e manutenção da maresia — pode ultrapassar R$ 48.000 por ano, independentemente do financiamento ou aluguel.

Comprar um imóvel em Guarujá envolve dois momentos de custo distintos: o momento da compra (ISTI, laudêmio, cartório) e o custo recorrente anual (IPTU, condomínio, manutenção). A maioria dos compradores foca no preço do imóvel e esquece os encargos que vêm junto. Este artigo organiza todos esses custos com dados verificáveis.

IPTU — apto 80m² orla

R$ 3.000–6.000/ano

Fonte: Portal Transparência Guarujá / Estimativa 2026

ISTI na compra

3%do valor do imóvel

Fonte: Alíquota legal municipal

Laudêmio (se orla)

5%do valor do imóvel

Fonte: SPU / Decreto-Lei 9.760/46

Condomínio típico

R$ 800–1.500/mês

Fonte: Estimativa 2024 / mercado

COSIP

R$ 25–50/mês

Fonte: Portal Transparência Q1 2026 / Estimativa

IPTU coletado Q1 2026

R$ 213,6 mitotal municipal

Fonte: Portal Transparência Guarujá 2026

Como os custos se dividem: compra vs. posse

Entender a estrutura de custos exige separar duas categorias fundamentais.

Custos de compra são pagos uma única vez na transferência do imóvel:

ISTI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis): 3% do valor declarado
Laudêmio: 5% do valor do imóvel (somente em terrenos de marinha — grande parte da orla de Guarujá)
Registro em cartório e escritura (quando aplicável)

Custos de posse são pagos recorrentemente enquanto o imóvel está em seu nome:

IPTU anual
Taxa de condomínio mensal
COSIP (Contribuição para Custeio do Serviço de Iluminação Pública)
Manutenção — acelerada pela maresia no litoral

A confusão entre os dois grupos leva a um erro clássico: o comprador calcula o preço do imóvel + ISTI + cartório, fecha o negócio e, no mês seguinte, recebe o boleto do condomínio que nunca tinha entrado no cálculo.

IPTU: o que dizem os dados reais

O Portal da Transparência de Guarujá registrou arrecadação de R$ 213.613.648 em IPTU (predial e territorial) somente no primeiro trimestre de 2026 (Siconfi / Tesouro Nacional). Considerando que o IPTU em cidades litorâneas costuma se concentrar nos primeiros trimestres (vencimento em cota única ou primeiras parcelas), a projeção para o ano inteiro gira em torno de R$ 330 milhões.

Por que o Q1 concentra tanto IPTU?

Em Guarujá, o IPTU pode ser pago em cota única (com desconto) ou parcelado. A maioria dos proprietários opta pelo pagamento nos primeiros meses do ano, o que concentra a arrecadação no Q1. Esse padrão é consistente com o comportamento de municípios com alta proporção de segunda residência: o proprietário recebe o boleto, está na cidade para a temporada e paga em janeiro-fevereiro.

A arrecadação de R$ 213 milhões no Q1 representa, individualmente, um IPTU médio estimado entre R$ 2.000 e R$ 5.000 por imóvel — dependendo do tipo (predial ou territorial), da área e da localização. Imóveis menores em Vicente de Carvalho pagam menos; apartamentos de frente para o mar na Enseada ou Pitangueiras pagam mais.

Estimativas de IPTU por perfil de imóvel

Os valores abaixo são estimativas baseadas na análise da arrecadação total municipal (Portal da Transparência 2026) cruzada com o número estimado de imóveis cadastrados (~80.000 a 100.000 unidades, conforme proxy do IPTU municipal). Não há dado público desagregado por bairro ou tipo de imóvel disponível.

Perfil do Imóvel	IPTU Estimado (por ano)
Apartamento 50–80 m², Vicente de Carvalho	R$ 800–2.500
Apartamento 50–80 m², Enseada / Pitangueiras (orla)	R$ 3.000–6.000
Apartamento 80–120 m², alto padrão (Pernambuco, Acapulco)	R$ 6.000–12.000
Casa / terreno, Vicente de Carvalho	R$ 500–2.000
Imóvel em condomínio fechado (Iporanga, São Pedro)	R$ 8.000–20.000

Estimativas baseadas em arrecadação total e número de unidades cadastradas. Consulte a Prefeitura de Guarujá ou use a calculadora no site da Secretaria de Finanças para o valor exato do seu imóvel.

Divida ativa: sinal de inadimplência significativa

No mesmo Q1 2026, a dívida ativa de IPTU chegou a R$ 18,4 milhões — indicando inadimplência acumulada expressiva. Se você está comprando imóvel de pessoa física, verifique se há débitos de IPTU em aberto. A dívida segue o imóvel, não o proprietário.

ISTI: o imposto que poucos calculam direto

O ISTI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis) tem alíquota de 3% sobre o valor declarado na escritura. É cobrado pelo município na transferência de propriedade.

No Q1 de 2026, Guarujá arrecadou R$ 19.021.510 de ISTI — o que implica um volume de transações imobiliárias de aproximadamente R$ 634 milhões nesse período (cálculo: R$ 19 mi ÷ 3%). (Portal da Transparência / Siconfi 2026)

O que o comprador precisa saber sobre o ISTI

Base de cálculo: incide sobre o valor declarado na escritura ou sobre o valor venal do IPTU, o que for maior
Quem paga: por contrato, normalmente o comprador — mas é negociável
Quando pagar: antes do registro no cartório; sem guia paga, a escritura não é lavrada
Na prática:

Valor do Imóvel	ISTI (3%)
R$ 300.000	R$ 9.000
R$ 500.000	R$ 15.000
R$ 700.000	R$ 21.000
R$ 1.000.000	R$ 30.000
R$ 1.500.000	R$ 45.000

Laudêmio: o custo extra da orla

Grande parte da orla de Guarujá está em terrenos de marinha — faixa de 33 metros medida a partir da linha de preamar média histórica, de domínio da União (SPU / Decreto-Lei 9.760/46). Imóveis nessas áreas pagam laudêmio de 5% sobre o valor do imóvel a cada transferência.

Isso significa que um comprador de apartamento na orla de Enseada, Pitangueiras ou Tombo pode ter que desembolsar 8% do valor do imóvel só em impostos de transferência (3% de ISTI + 5% de laudêmio), além dos custos de cartório.

Valor do Imóvel	ISTI (3%)	Laudêmio (5%)	Total de Impostos
R$ 500.000	R$ 15.000	R$ 25.000	R$ 40.000
R$ 800.000	R$ 24.000	R$ 40.000	R$ 64.000
R$ 1.200.000	R$ 36.000	R$ 60.000	R$ 96.000
R$ 2.000.000	R$ 60.000	R$ 100.000	R$ 160.000

Verifique antes de assinar qualquer documento

A incidência de laudêmio é frequentemente omitida em anúncios e, às vezes, pelo próprio corretor por desconhecimento. A verificação deve ser feita na matrícula do imóvel, disponível no cartório de registro de imóveis. Se a matrícula menciona aforamento ou domínio da União, o laudêmio se aplica. Faça isso antes de pagar qualquer sinal.

Além do laudêmio na compra, imóveis em terrenos de marinha pagam foro anual de 0,6% sobre o valor do terreno à SPU — um custo recorrente menor, mas permanente. (Fonte: SPU / Legislação Federal)

Condomínio: o "segundo aluguel" de quem mora na praia

A taxa de condomínio é, para a maioria dos proprietários na orla, o maior custo mensal recorrente depois do financiamento. O ambiente litorâneo — com a agressividade da maresia — eleva os custos de manutenção estruturalmente.

Os valores abaixo são estimativas de mercado de 2024, sem dado oficial público desagregado por tipo de prédio:

Tipo de Prédio	Taxa Estimada	Localização Típica
Sem lazer (até 4 andares)	R$ 400–700/mês	Vicente de Carvalho, Perequê
Com lazer (piscina, academia)	R$ 800–1.500/mês	Enseada, Pitangueiras, Astúrias
Alto padrão (frente-mar, serviços)	R$ 2.000–4.000/mês	Orla premium, Acapulco

Fonte: Estimativa 2024 baseada em anúncios de imóveis e levantamento de campo.

Por que o condomínio na praia custa mais

A maresia corrói fachadas, elevadores, portões e bombas de piscina mais rápido do que no interior:

Pintura de fachada: a cada 3–5 anos no litoral (vs. 7–10 anos no interior), custo de R$ 80.000–250.000 por prédio
Manutenção de elevadores: frequência mensal (vs. trimestral no interior), contratos +40% mais caros
Bombas de piscina: vida útil de 4–5 anos (vs. 8–10 anos), substituição de R$ 3.000–8.000 por unidade

Esses custos são distribuídos entre os condôminos na taxa mensal ou cobrados como rateio extraordinário. Prédios que não mantêm fundo de reserva adequado tendem a ter rateios extraordinários frequentes.

Pergunte sobre o fundo de reserva antes de comprar

Antes de fechar a compra em qualquer condomínio, solicite ao síndico: (1) o valor atual do fundo de reserva, (2) a data da última pintura de fachada e (3) se há obras programadas. Condomínios com fundo de reserva baixo e obras pendentes vão cobrar rateios extras logo após você comprar.

COSIP: o custo pequeno que muitos ignoram

A COSIP (Contribuição para Custeio do Serviço de Iluminação Pública) aparece na conta de energia elétrica. Em Guarujá, a arrecadação de COSIP no Q1 de 2026 foi de R$ 6.542.963 (Portal da Transparência / Siconfi 2026).

Rateada pelos contribuintes, a COSIP representa um custo estimado de R$ 25 a R$ 50 por mês por unidade residencial — R$ 300 a R$ 600 por ano. É o menor dos custos listados aqui, mas é recorrente e aparece automaticamente na conta de luz da Elektro.

Manutenção: o custo que não aparece no boleto

Além dos encargos fiscais e do condomínio, o proprietário de imóvel na praia tem custos de manutenção que não aparecem em nenhum boleto fixo — mas que impactam o orçamento com frequência.

O que a maresia ataca no seu apartamento

Dentro do imóvel, o proprietário precisa contar com:

Pintura interna: a umidade e o sal aceleram o descascamento. Ciclos de 3–5 anos (vs. 7–10 no interior)
Esquadrias e janelas: alumínio não anodizado oxida rapidamente. Janelas emperram, vedações falham
Eletrodomésticos: geladeiras, ares-condicionados e máquinas de lavar têm vida útil reduzida pelo ambiente úmido e salino
Instalações elétricas: corrosão de contatos e tomadas — inspeção periódica recomendada
Piso e revestimentos de banheiro: a umidade permanente favorece o aparecimento de fungos e bolor

Não existe fonte oficial com custo médio de manutenção por tipo de imóvel em Guarujá. O número que circula no mercado — de R$ 800 a R$ 2.000/ano para um apartamento de 80 m² — é estimativa baseada em relatos de moradores e prestadores de serviço, sem base estatística formal.

O custo total anual: juntando tudo

Com base nos dados verificáveis e nas estimativas rotuladas acima, este é o quadro consolidado de custos anuais de posse para diferentes perfis de imóvel:

Custo	Apartamento 70m² (sem laudêmio)	Apartamento 70m² orla (com laudêmio*)	Alto padrão 150m² orla
IPTU	R$ 1.500–3.000	R$ 3.000–6.000	R$ 8.000–15.000
Condomínio (anual)	R$ 4.800–8.400	R$ 9.600–18.000	R$ 24.000–48.000
COSIP	R$ 300–600	R$ 300–600	R$ 300–600
Manutenção (estimativa)	R$ 500–1.500	R$ 800–2.000	R$ 2.000–5.000
Total anual	R$ 7.100–13.500	R$ 13.700–26.600	R$ 34.300–68.600
Total mensal	R$ 590–1.125	R$ 1.142–2.217	R$ 2.858–5.717

Laudêmio não entra no custo anual de posse — é pago uma única vez na compra. O rótulo "com laudêmio" indica o perfil de localização (orla), que tende a ter IPTU mais alto.

O que este cálculo não inclui

Os valores acima não incluem: (1) parcelas de financiamento ou custo de oportunidade do capital, (2) ISTI e laudêmio pagos na compra (são custos únicos), (3) custos de cartório e escritura. Para o custo total de aquisição, some ao preço do imóvel: ISTI 3% + laudêmio 5% (se orla) + cartório (~1%).

Por que 92% do IPTU vem da Sede, não do Distrito

O Portal da Transparência de Guarujá revela uma assimetria importante: da arrecadação total de IPTU no Q1 2026, 91,9% veio da Sede (orla: Pitangueiras, Astúrias, Enseada, Tombo, Pernambuco, Acapulco) e apenas 8,1% do Distrito (Vicente de Carvalho, Perequê, Santa Cruz dos Navegantes). (Portal da Transparência / Siconfi 2026)

Essa proporção confirma que a base tributária imobiliária de Guarujá está concentrada na orla. Para o comprador, isso tem uma consequência direta: imóveis no Distrito tendem a ter IPTU significativamente mais baixo que imóveis equivalentes na orla. Essa diferença pode chegar a R$ 2.000–4.000 por ano.

Sede vs. Distrito: o custo de propriedade compara

Para quem avalia comprar em Vicente de Carvalho vs. Enseada, o custo anual de posse é um fator decisivo:

Indicador	Enseada / Orla	Vicente de Carvalho
IPTU estimado (apto 70m²)	R$ 3.000–6.000	R$ 800–2.000
Condomínio com lazer	R$ 800–1.500/mês	R$ 400–700/mês
Laudêmio na compra	Provável (5%)	Improvável
Custo anual total (estimado)	R$ 13.700–26.600	R$ 7.100–13.500

A economia anual pode chegar a R$ 6.000–13.000 por ano em custos de posse — o que representa, em 10 anos, R$ 60.000–130.000 de diferença no custo total de propriedade, mesmo que os imóveis tenham preços semelhantes.

Checklist antes de comprar: verifique esses custos

Antes de fechar qualquer negócio em Guarujá:

IPTU: solicite as últimas 3 guias pagas e verifique se há débito em aberto na Prefeitura (certidão negativa de débitos)
Laudêmio: consulte a matrícula do imóvel no cartório — se há aforamento ou menção à União, o laudêmio se aplica
Condomínio: peça as últimas 6 atas de assembleia, o balancete e o laudo do fundo de reserva
Obras pendentes: verifique se há obras votadas ou em andamento que gerarão rateio extraordinário
ISTI: calcule 3% do valor de compra e reserve antes de fechar o negócio
Dívida ativa: certidão na Secretaria de Finanças da Prefeitura (dividas de IPTU seguem o imóvel)

Perguntas frequentes

Não. O laudêmio incide apenas em imóveis situados em terrenos de marinha — faixa de 33 metros medida a partir da linha de preamar histórica de 1831, de domínio da União. Grande parte da orla de Guarujá (Enseada, Pitangueiras, Tombo, Astúrias, Pernambuco) tem alta incidência, mas bairros como Vicente de Carvalho e Perequê (interior) têm muito menos. A verificação é feita na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Fonte: SPU / Decreto-Lei 9.760/46.

3% sobre o valor declarado na escritura ou sobre o valor venal do IPTU, o que for maior. No Q1 de 2026, Guarujá arrecadou R$ 19 milhões de ISTI, o que implica um volume de transações de ~R$ 634 milhões nesse período. Fonte: Portal da Transparência de Guarujá / Siconfi 2026.

Sim. A Prefeitura de Guarujá oferece opção de pagamento em cota única (com desconto) ou parcelado ao longo do ano. O cálculo do IPTU leva em conta o valor venal do imóvel, a área, o tipo e a localização. Para saber o valor exato do seu imóvel, consulte a Secretaria de Finanças de Guarujá com o número do cadastro IPTU (disponível na última guia ou no cartório). Dados gerais: Portal da Transparência / Siconfi 2026.

Os mais frequentes são: (1) laudêmio de 5% para imóveis na orla, que muitos anúncios omitem; (2) foro anual de 0,6% para terrenos de marinha, recorrente; (3) rateio extraordinário de condomínio quando o fundo de reserva não cobre obras; (4) aceleração do ciclo de manutenção pela maresia — pintura, esquadrias e elevadores precisam de intervenção com mais frequência do que no interior. Fontes: SPU (laudêmio/foro), estimativa de mercado (manutenção).

Sim, em termos de custo recorrente de posse. A estimativa baseada nos dados do Portal da Transparência indica IPTU de R$ 800–2.000/ano em Vicente de Carvalho vs. R$ 3.000–6.000 na orla para imóveis equivalentes. A taxa de condomínio também tende a ser menor (R$ 400–700 vs. R$ 800–1.500/mês) e a incidência de laudêmio na compra é muito menor. A diferença no custo anual de posse pode chegar a R$ 13.000, o que em 10 anos representa mais de R$ 100.000. Fontes: Portal da Transparência Guarujá Q1/2026 (IPTU), estimativa de mercado (condomínio).

Não há dado oficial público sobre custo médio de manutenção por tipo de imóvel em Guarujá. O mercado estima R$ 800–2.000/ano para apartamento de 70–80 m² na orla, considerando pintura interna, manutenção de esquadrias e pequenos reparos. A maresia acelera o ciclo de manutenção em comparação ao interior: pintura interna a cada 3–5 anos (vs. 7–10), esquadrias a cada 3–4 anos, eletrodomésticos com vida útil reduzida. Trate como estimativa sem base estatística formal.

Fontes

Portal da Transparência de Guarujá — Receitas Q1 2026 (Jan–Mar): IPTU, ISTI, COSIP. transparencia.guaruja.sp.gov.br | Siconfi / Tesouro Nacional
SPU — Secretaria do Patrimônio da União: alíquotas de laudêmio (5%) e foro anual (0,6%). Decreto-Lei 9.760/46
IBGE / Siconfi — Receitas brutas realizadas Guarujá 2024: R$ 2.664.438.125,54
Estimativas de condomínio e manutenção: levantamento de campo 2024 / anúncios de imóveis no mercado

Custo Total de Ser Proprietário em Guarujá: IPTU, Condomínio e Taxas Reais