Custos de Cartório e Escritura para Comprar Imóvel em Guarujá
Simulação real dos custos de cartório para comprar imóvel em Guarujá. ISTI de 3%, escritura pública, registro, certidões — total de 4% a 6% do valor do imóvel (sem laudêmio). Simulações para R$ 350 mil e R$ 700 mil.
O custo que quase ninguém calcula antes de comprar
Quando alguém diz "meu imóvel custou R$ 350 mil", o valor real é maior. Escritura pública, registro no cartório, ISTI (o ITBI de Guarujá), certidões obrigatórias e -- na orla -- laudêmio de 5% sobre terrenos de marinha. Esses custos representam entre 4% e 6% do valor do imóvel para quem compra fora da orla, e entre 8% e 13% para quem compra em terreno de marinha.
Este artigo detalha cada custo com fontes verificáveis e faz duas simulações: uma para R$ 350 mil (faixa mais frequente de transações na Baixada Santista, segundo CRECI-SP) e outra para R$ 700 mil (segmento médio-alto na orla).
ISTI (ITBI)
3%do valor do imóvel
Fonte: LC 38/1997 — Código Tributário Guarujá
Laudêmio (orla)
5%se terreno de marinha
Fonte: Decreto-Lei 9.760/46 — SPU
Faixa mais vendida (BS)
R$ 301-350 mil
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Vendas à vista
46%
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Os custos, um por um
1. ISTI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis)
O ISTI é o equivalente ao ITBI em Guarujá. A alíquota é de 3% sobre o valor venal do imóvel (LC 38/1997 — Código Tributário de Guarujá).
| Valor do imóvel | ISTI (3%) |
|---|---|
| R$ 350.000 | R$ 10.500 |
| R$ 700.000 | R$ 21.000 |
O ISTI é pago antes da lavratura da escritura pública. Sem o comprovante de pagamento, o tabelionato não lavra a escritura. O valor é calculado sobre o maior entre o valor da transação e o valor venal de referência da Prefeitura.
Guarujá cobra 3%, não 2%
Em 2023, o programa "Registrar é Legal" ofereceu alíquota reduzida de 2% para incentivar regularização de imóveis. Esse benefício já foi encerrado. A alíquota vigente é de 3%, conforme a LC 38/1997. Desconfie de quem diz que o ITBI de Guarujá é 2%.
2. Escritura pública (Tabelionato de Notas)
A escritura pública é o documento que formaliza a transferência de propriedade. É lavrada no Tabelionato de Notas e os valores dos emolumentos são tabelados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), iguais em todo o estado.
Os emolumentos são calculados por faixas progressivas. Com base na tabela de emolumentos do Estado de São Paulo para 2026 (ANOREG-SP / TJSP, vigente desde 08/01/2026), os valores aproximados são:
| Valor do imóvel | Emolumentos escritura (estimativa) |
|---|---|
| R$ 350.000 | ~R$ 4.300 a R$ 4.800 |
| R$ 700.000 | ~R$ 6.500 a R$ 7.200 |
Fonte: ANOREG-SP / TJSP — Tabela de Custas e Emolumentos 2026. Valores aproximados, sujeitos a confirmação no tabelionato. Inclui emolumentos e ISSQN do tabelionato.
Valores são aproximações
Os emolumentos cartorários em São Paulo seguem tabela progressiva do TJSP, com faixas que mudam a cada ano. Os valores acima são estimativas baseadas na tabela 2026, divulgada pela ANOREG-SP. Para o valor exato, solicite um orçamento ao tabelionato antes de agendar a escritura. A tabela completa está disponível em cartoriosp.com.br e cnbsp.org.br.
3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Depois de lavrada a escritura, ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem o registro, a propriedade não é transferida juridicamente ("quem não registra, não é dono").
Os emolumentos de registro também seguem tabela do TJSP, por faixas progressivas:
| Valor do imóvel | Emolumentos registro (estimativa) |
|---|---|
| R$ 350.000 | ~R$ 2.800 a R$ 3.300 |
| R$ 700.000 | ~R$ 4.200 a R$ 4.800 |
Fonte: ANOREG-SP / TJSP — Tabela de Custas e Emolumentos 2026 (Registro de Imóveis). Valores aproximados.
4. Certidões obrigatórias
Antes de comprar, é necessário obter certidões que comprovem a situação jurídica e fiscal do imóvel e do vendedor:
| Certidão | Custo aproximado | Observação |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada (30 dias) | R$ 70-100 | Cartório de Registro de Imóveis |
| Certidão negativa de ônus reais | R$ 70-100 | Inclusa na matrícula em muitos cartórios |
| Certidões de distribuição cível (vendedor) | R$ 50-80 cada | Justiça Estadual e Federal |
| Certidão negativa de débitos (IPTU) | Gratuita-R$ 50 | Prefeitura de Guarujá |
| Certidão de quitação condominial | R$ 0-100 | Administradora do condomínio |
| Certidão negativa de débitos trabalhistas (vendedor) | Gratuita | TST (online) |
| Certidão SPU (terreno de marinha) | R$ 0-100 | Se imóvel na orla |
Total estimado em certidões: R$ 400 a R$ 800
5. Laudêmio (apenas imóveis em terreno de marinha)
Se o imóvel fica em terreno de marinha (faixa de 33 metros a partir da linha de preamar média de 1831), a SPU (Secretaria de Patrimônio da União) cobra laudêmio de 5% sobre o valor da transação em cada transferência.
| Valor do imóvel | Laudêmio (5%) |
|---|---|
| R$ 350.000 | R$ 17.500 |
| R$ 700.000 | R$ 35.000 |
Fonte: Decreto-Lei 9.760/46 — SPU. O laudêmio é pago pelo vendedor, mas na prática costuma ser negociado entre as partes.
Laudêmio não é universal
Nem todo imóvel em Guarujá paga laudêmio. Apenas imóveis em terreno de marinha (faixa litorânea) e de acrescidos de marinha estão sujeitos. Imóveis em bairros como Vicente de Carvalho, Perequê ou condomínios fechados recuados da orla geralmente não pagam. Verifique a situação do terreno na SPU antes de fechar negócio. Detalhes no nosso guia de laudêmio.
Simulação completa: quanto custa escriturar um imóvel
Cenário 1: Apartamento de R$ 350.000 (sem laudêmio)
Exemplo: apartamento de 2 quartos em Vicente de Carvalho ou bairro central, fora de terreno de marinha.
| Custo | Valor |
|---|---|
| ISTI (3%) | R$ 10.500 |
| Escritura pública (estimativa TJSP 2026) | ~R$ 4.300-4.800 |
| Registro de imóveis (estimativa TJSP 2026) | ~R$ 2.800-3.300 |
| Certidões | ~R$ 400-800 |
| Total | ~R$ 18.000-19.400 |
| % sobre o valor do imóvel | ~5,1% a 5,5% |
Cenário 2: Apartamento de R$ 700.000 (com laudêmio)
Exemplo: apartamento de 2-3 quartos na orla de Pitangueiras ou Astúrias, em terreno de marinha.
| Custo | Valor |
|---|---|
| ISTI (3%) | R$ 21.000 |
| Escritura pública (estimativa TJSP 2026) | ~R$ 6.500-7.200 |
| Registro de imóveis (estimativa TJSP 2026) | ~R$ 4.200-4.800 |
| Certidões | ~R$ 500-800 |
| Laudêmio (5%) | R$ 35.000 |
| Total | ~R$ 67.200-68.800 |
| % sobre o valor do imóvel | ~9,6% a 9,8% |
O laudêmio muda completamente a conta
Sem laudêmio, os custos totais ficam na faixa de 4% a 6% do valor do imóvel. Com laudêmio, saltam para 8% a 13%. Essa diferença pode representar R$ 15 mil a R$ 50 mil a mais no custo total de aquisição. É o custo oculto mais significativo na compra de imóvel na orla de Guarujá.
O que esses custos significam na prática
Para o comprador de R$ 350 mil (perfil típico da Baixada Santista):
- R$ 350 mil no imóvel + ~R$ 19 mil em custos = ~R$ 369 mil de desembolso total
- Se for financiado, o custo do cartório entra como despesa à parte (não é financiável em muitos bancos)
- 46% dos compradores na Baixada pagam à vista (CRECI-SP Ago 2025) -- para esses, os custos de cartório são previsíveis e pagos de uma vez
Para o comprador de R$ 700 mil na orla (com laudêmio):
- R$ 700 mil + ~R$ 68 mil = ~R$ 768 mil de desembolso total
- O laudêmio de R$ 35 mil é quase o equivalente a comprar um carro popular -- e precisa estar no planejamento financeiro
- Quem não sabe do laudêmio antes de fechar negócio pode ter surpresa no momento da escritura
Custos fixos anuais de propriedade (referência):
| Custo recorrente | Valor estimado anual | Fonte |
|---|---|---|
| IPTU (apto 80m2 orla) | R$ 3.000-6.000 | Portal da Transparência Guarujá |
| Condomínio | R$ 9.600-42.000 (R$ 800-3.500/mês) | Levantamento de campo |
| COSIP (iluminação) | ~R$ 300-600 | Portal da Transparência Guarujá |
Formas de pagamento dos custos
| Custo | Quando pagar | Como pagar |
|---|---|---|
| ISTI | Antes da escritura | Guia na Prefeitura (presencial ou online) |
| Laudêmio | Antes da escritura | Guia na SPU (online via e-requereu) |
| Escritura | No ato da lavratura | No tabelionato (à vista) |
| Registro | Após escritura lavrada | No cartório de RI (à vista) |
| Certidões | Antes da escritura | Cartórios, Prefeitura, TJ (presencial ou online) |
Reserve 6% do valor para custos
Como regra prática, reserve pelo menos 6% do valor do imóvel para custos de escrituração (sem laudêmio). Se o imóvel for na orla e houver laudêmio, reserve 11% a 12%. Esse valor não é financiável na maioria dos bancos — é desembolso do bolso.
Fontes
- LC 38/1997 — Código Tributário de Guarujá (ISTI a 3%)
- Decreto-Lei 9.760/46 — Laudêmio terrenos de marinha (5%)
- ANOREG-SP — Tabela de Custas e Emolumentos 2026
- CNB-SP — Tabelas de Custas e Emolumentos Padrão
- TJSP — Portal do Extrajudicial
- CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025
- Portal da Transparência de Guarujá — Receitas Q1 2026
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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