Laudêmio em Guarujá: O Que É, Quanto Custa e Como Verificar

O que é laudêmio — explicação sem juridiquês

Laudêmio é uma taxa de 5% sobre o valor do imóvel, cobrada pela União toda vez que um imóvel em terreno de marinha muda de dono. Não é imposto, não é taxa municipal, não é invenção de cartório. É uma obrigação federal que existe desde o período colonial e segue em vigor.

Em Guarujá, isso é especialmente relevante porque grande parte da orla está em terreno de marinha. Quem compra imóvel na faixa litorânea sem verificar essa condição pode descobrir, na hora da escritura, que precisa pagar dezenas de milhares de reais a mais do que planejou.

O que é terreno de marinha

Terrenos de marinha são faixas de terra de 33 metros medidos a partir da linha de preamar média de 1831 — sim, 1831. A medição é histórica e fixa. Isso significa que, mesmo que a linha da praia tenha mudado nos últimos 200 anos, o marco legal é aquele.

Esses terrenos pertencem à União. Quem "possui" um imóvel em terreno de marinha é, tecnicamente, um ocupante ou foreiro — não proprietário pleno. A União mantém o domínio direto e concede o domínio útil mediante pagamento de foro anual e laudêmio nas transferências.

Na prática, isso afeta:

• Compra e venda: laudêmio de 5% é obrigatório
• Custo anual: foro anual (0,6% do valor do terreno) pago à SPU
• Escritura: o cartório exige comprovante de pagamento do laudêmio para lavrar a escritura
• Financiamento: alguns bancos têm restrições para imóveis em terreno de marinha

Como o laudêmio funciona em Guarujá

Guarujá tem alta incidência de terrenos de marinha ao longo de toda a orla. Isso inclui boa parte de:

• Pitangueiras: praticamente toda a orla
• Astúrias: faixa significativa de frente para o mar
• Enseada: orla e primeiras quadras
• Tombo: faixa costeira
• Perequê (litoral): áreas próximas à praia

O Jardim Acapulco, por estar em área de condomínio com configuração diferente, pode ter situação variável — sempre consulte a matrícula específica.

Vicente de Carvalho, por não ser bairro de orla, tem incidência muito menor.

Dados da prefeitura (LAI) mostram que a receita municipal com foro e laudêmio (cota de 20%) cresceu 55% entre 2022 e 2025 — de R$ 2,57 milhões para R$ 3,98 milhões. Isso implica que o volume de transações em terrenos de marinha atingiu cerca de R$ 398 milhões em 2025, representando ~14% de todas as transações imobiliárias do município.

Quanto custa: cálculo na prática

O cálculo é direto: 5% sobre o valor do imóvel declarado na transferência.

Além do laudêmio, o comprador paga ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), escritura e registro. Somando tudo, os custos de transferência de um imóvel em terreno de marinha podem chegar a 8-10% do valor do imóvel.

Quem paga o laudêmio?

Por lei, o laudêmio é obrigação do vendedor. Na prática, porém, muitos contratos transferem essa obrigação para o comprador. Negocie esse ponto antes de assinar qualquer documento. Se o contrato diz que o comprador paga, saiba que são 5% a mais no custo total.

Foro anual

Além do laudêmio na transferência, imóveis em terreno de marinha pagam foro anual de 0,6% sobre o valor do terreno à SPU. É um custo menor, mas recorrente. Para um terreno avaliado em R$ 200.000, o foro anual é de R$ 1.200.

Evolução da arrecadação de foro/laudêmio em Guarujá

A cota municipal (20%) da arrecadação com foro e laudêmio vem crescendo de forma constante, refletindo tanto a valorização dos imóveis quanto o aumento de transações:

Fonte: LAI — Prefeitura de Guarujá. Volume estimado assumindo que a maior parte da arrecadação vem do laudêmio (5% sobre transações), não do foro anual.

Como verificar antes de comprar: passo a passo

Verificar a situação do imóvel em relação a terrenos de marinha é obrigação do comprador. Nenhum corretor é legalmente obrigado a informar isso espontaneamente — embora os bons façam.

1. Solicite a matrícula atualizada do imóvel

Vá ao Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá e peça a matrícula atualizada. Nela, consta se o imóvel está em terreno de marinha. Procure menções a "aforamento", "terreno de marinha", "SPU" ou "domínio da União".

Custo: em torno de R$ 60-80 por matrícula.

2. Consulte a SPU (Secretaria de Patrimônio da União)

A SPU mantém cadastro dos imóveis em terreno de marinha. Você pode consultar:

• Presencialmente: SPU em Santos (atende Guarujá)
• Online: Portal SPUNet (https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao)
• Por telefone: ligue para a SPU regional e informe o número da matrícula ou RIP (Registro Imobiliário Patrimonial)

3. Verifique o RIP do imóvel

O RIP é o código de identificação do imóvel junto à SPU. Se o imóvel tem RIP, está cadastrado como terreno de marinha. O proprietário ou a SPU podem fornecer esse número.

4. Consulte o ITBI e a Prefeitura

A Prefeitura de Guarujá, ao calcular o ITBI, pode indicar se o imóvel está em área de marinha. Não é a fonte oficial, mas é mais um ponto de verificação.

5. Peça ao advogado ou despachante imobiliário

Se você está contratando assessoria jurídica para a compra (recomendável em qualquer transação imobiliária), peça que o advogado verifique a situação do terreno de marinha como parte da diligência. Um bom profissional faz isso automaticamente.

Laudêmio e financiamento bancário

Imóveis em terreno de marinha podem ser financiados, mas com ressalvas:

• A Caixa Econômica Federal aceita, desde que o aforamento esteja regular junto à SPU
• Alguns bancos privados são mais restritivos e podem exigir documentação adicional
• O valor do laudêmio não entra no financiamento — é pago à parte, em dinheiro
• O processo de aprovação pode ser mais demorado por conta da documentação extra

Se você pretende financiar, verifique com o banco antes de assinar o contrato de compra se o imóvel é elegível.

O que o Plano Diretor diz sobre terrenos de marinha

O Plano Diretor de Guarujá (LC 156/2013) trata diretamente dos terrenos de marinha no Art. 24 e no Art. 56 (Setor de Proteção da Orla):

• A faixa de 33 metros a partir da preamar média de 1831 é expressamente reconhecida como delimitação mínima do Setor de Proteção da Orla (Art. 56, Parágrafo Único), incluindo acrescidos de marinha
• A regularização fundiária em terrenos de marinha pode usar instrumentos federais: gratuita para baixa renda e onerosa para média e alta renda (Art. 24)
• Qualquer inscrição de ocupação de terrenos de marinha pela União depende de aprovação prévia da Prefeitura, que analisa o planejamento urbano e os requisitos de parcelamento do solo (Art. 24, Parágrafo Único)

Na prática, isso significa que a Prefeitura tem poder de veto sobre novas ocupações em terrenos de marinha — e que a regularização de ocupações existentes segue regras diferentes conforme a renda do ocupante.

Existe isenção de laudêmio?

Em casos específicos, sim:

• Herança: a transferência por herança (causa mortis) não gera laudêmio, mas gera ITCMD
• Doação entre cônjuges: em algumas situações, pode haver isenção
• Regularização fundiária: o Plano Diretor prevê isenção para população de baixa renda (Art. 24, LC 156/2013). Para média e alta renda, a regularização é onerosa

Para transferências normais de compra e venda, não há isenção. Os 5% são devidos integralmente.

Debate sobre extinção do laudêmio

Existem projetos de lei no Congresso para extinguir ou reduzir o laudêmio. A PEC 39/2011 e outros projetos propõem acabar com a figura do terreno de marinha. Até o momento, nenhum foi aprovado definitivamente.

Na prática: planeje como se o laudêmio fosse permanente. Se um dia for extinto, será uma economia bem-vinda. Se não for, você não será pego de surpresa.

Perguntas frequentes