Aluguel em Guarujá: Preços por Bairro, Ranking e Comparativo Regional
Preços reais de aluguel em Guarujá por bairro e região. M² mediano de R$ 21,10, ranking dos bairros mais procurados, comparativo com Santos e Praia Grande, perfil dos imóveis alugados e yield bruto para investidores.
M² de aluguel em Guarujá: R$ 21,10 e em queda
O metro quadrado mediano de aluguel em Guarujá fechou dezembro de 2025 em R$ 21,10 -- uma queda de 9,44% em relacao a dezembro de 2024. Enquanto isso, Praia Grande subiu 19,77% no mesmo periodo e Santos segue como o aluguel mais caro da Baixada Santista, a R$ 34,70/m2.
M² aluguel Guarujá
R$ 21,10/m²
Fonte: QuintoAndar/DataZAP, Dez 2025
Variação dez/2024 → dez/2025
-9,44%
Fonte: QuintoAndar/DataZAP
M² aluguel Santos
R$ 34,70/m²
Fonte: QuintoAndar, Dez 2025
Aluguel típico (2Q)
R$ 2.000–3.000/mês
Fonte: CRECI-SP, Ago 2025
Traduzido em valores concretos: um apartamento de 70 m2 em Guarujá tem aluguel mediano de aproximadamente R$ 1.477/mes. O mesmo metro quadrado em Santos custaria R$ 2.429/mes -- 64% a mais.
Por que o aluguel caiu em Guarujá enquanto subiu na vizinhança
A queda de 9,44% em Guarujá enquanto Praia Grande subia quase 20% nao indica desvalorizacao. Os dados apontam para uma combinacao de fatores:
-
Aumento da oferta: o SECOVI-SP registrou 552 lancamentos em Guaruja nos primeiros 9 meses de 2024 -- o triplo do ano anterior (312 em todo 2023). Mais unidades prontas entrando no mercado de locacao pressionam o preco para baixo.
-
Reposicionamento de preco: o mercado de aluguel de Guaruja havia subido agressivamente nos anos anteriores. A queda pode representar uma correcao para patamares mais sustentaveis.
-
Perfil de segunda residencia: mais de 40% dos imoveis de Guaruja sao de veranistas. Parte desses proprietarios aluga anualmente quando nao esta usando o imovel -- a oferta e mais elastica que em cidades onde a maioria dos imoveis e de moradores fixos.
A queda é relativa, não absoluta
O M² de aluguel em Guarujá continua abaixo de Santos (39% mais barato) e compatível com cidades de porte similar na Baixada. A queda de 9,44% corrigiu parte da alta dos anos anteriores. Para o inquilino, é uma boa notícia: mais poder de negociação. Para o investidor, significa que o yield precisa ser recalculado — veja a seção de investimento abaixo.
Ranking: bairros mais procurados para alugar em Guarujá
Segundo levantamento do QuintoAndar publicado pela A Tribuna em marco de 2026, os bairros mais procurados para locacao em Guaruja sao:
| Posição | Bairro | Perfil |
|---|---|---|
| 1º | Astúrias | Residencial, próximo ao centro e à balsa, tranquilo |
| 2º | Enseada | Maior bairro praiano, infraestrutura completa |
| 3º | Pitangueiras | Central, urbano, comércio e serviços |
O ranking completo inclui 10 bairros, mas apenas as tres primeiras posicoes foram confirmadas em fontes verificaveis ate a data de publicacao deste artigo.
Por que Astúrias lidera
Astúrias combina proximidade da balsa Santos-Guarujá (acesso rápido ao continente), perfil residencial mais calmo que Pitangueiras, praia com boa qualidade de água e oferta imobiliária diversificada. Para quem trabalha em Santos e mora em Guarujá, a localização é estratégica. A Enseada, apesar de mais extensa e com mais infraestrutura turística, fica mais distante do acesso principal à cidade.
Dado complementar do CRECI-SP (agosto de 2025): a distribuicao das locacoes por localizacao em Guaruja mostra equilíbrio entre as regioes:
| Localização | Participação |
|---|---|
| Bairros nobres (orla) | 39% |
| Periferia | 37% |
| Central | 25% |
Fonte: CRECI-SP, pesquisa mensal Baixada Santista, agosto de 2025.
Faixas de preço por região
Os valores abaixo sao para contratos anuais residenciais. Aluguel de temporada tem dinamica diferente -- tratamos em Aluguel de Temporada em Guaruja.
Orla valorizada: Pitangueiras, Astúrias e Enseada (frente mar)
| Bairro | 1 Quarto | 2 Quartos | 3 Quartos | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Pitangueiras | R$ 1.600–2.200 | R$ 2.500–3.500 | R$ 3.200–4.500 | Central, mais movimento |
| Astúrias | R$ 1.500–2.000 | R$ 2.200–3.200 | R$ 3.000–4.200 | Mais residencial, quieto |
| Enseada (orla) | R$ 1.800–2.400 | R$ 2.800–3.800 | R$ 3.500–5.000 | Vista mar, lazer |
Custo-benefício: Enseada interior, Tombo e Perequê
| Bairro | 1 Quarto | 2 Quartos | 3 Quartos | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Enseada (interior) | R$ 1.300–1.700 | R$ 1.800–2.500 | R$ 2.500–3.500 | 3-4 quadras da praia |
| Tombo | R$ 1.400–1.900 | R$ 2.000–3.000 | R$ 2.800–4.000 | Bandeira Azul, residencial |
| Perequê | R$ 1.000–1.300 | R$ 1.400–1.800 | R$ 1.800–2.500 | Popular, comércio local |
Mais acessível: Vicente de Carvalho
| Bairro | 1 Quarto | 2 Quartos | 3 Quartos | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Vicente de Carvalho | R$ 900–1.100 | R$ 1.200–1.600 | R$ 1.600–2.200 | Urbano, funcional |
Alto padrão: Jardim Acapulco
| Bairro | Casas | Observação |
|---|---|---|
| Jardim Acapulco | R$ 5.000–10.000/mês | Condomínio fechado, depende de carro |
Faixas baseadas em anúncios reais de portais imobiliários (ZAP Imóveis, VivaReal, QuintoAndar) e pesquisa CRECI-SP. A faixa predominante de locação na Baixada Santista é R$ 2.000 a R$ 3.000 (CRECI-SP, agosto de 2025).
Interior da Enseada: o melhor custo-benefício da região praiana
A Enseada é o maior bairro praiano de Guarujá, com cerca de 6 km de orla. Imóveis a 3-4 quadras da praia custam 50-70% menos que os de frente para o mar, com acesso à mesma infraestrutura: supermercados, farmácias, restaurantes, linhas de ônibus. Se vista mar não é prioridade, o interior da Enseada entrega praia a 3 minutos a pé por uma fração do preço da orla.
Perfil do imóvel alugado em Guarujá
Os dados do CRECI-SP (agosto de 2025) revelam o perfil típico da locacao na Baixada Santista:
| Indicador | Dado | Fonte |
|---|---|---|
| Tipo predominante | 60% apartamentos, 40% casas | CRECI-SP, Ago 2025 |
| Faixa de preço mais comum | R$ 2.000 a R$ 3.000/mês | CRECI-SP, Ago 2025 |
| Garantia mais usada | Depósito/caução | CRECI-SP, Ago 2025 |
| Crescimento acumulado no ano | +17,57% | CRECI-SP, Ago 2025 |
O predomínio de apartamentos reflete a verticalização da orla de Guarujá. A faixa R$ 2.000-3.000 é coerente com um apartamento de 2 dormitórios na Enseada interior ou em Astúrias -- os bairros que lideram a procura.
A garantia preferencial por depósito/caução (limitada a 3 meses de aluguel pela Lei do Inquilinato) indica um mercado mais acessível, onde fiador e seguro fiança não são exigência universal. Para detalhes sobre garantias, contratos e direitos, consulte o Guia Completo de Aluguel em Guarujá.
Comparativo regional: Guarujá vs Santos vs Praia Grande
| Indicador | Guarujá | Santos | Praia Grande |
|---|---|---|---|
| M² aluguel mediano | R$ 21,10 | R$ 34,70 | — |
| Variação dez/2024 → dez/2025 | -9,44% | — | +19,77% |
| Aluguel 2Q estimado (70 m²) | ~R$ 1.477 | ~R$ 2.429 | — |
| Diferença vs Guarujá | — | +64% | — |
Fontes: QuintoAndar/DataZAP (dez/2025) para M² e variação. Diário do Litoral para Santos. Aluguel estimado = M² × 70 m².
Dados incompletos para Praia Grande
O M² absoluto de aluguel em Praia Grande não foi localizado nas fontes disponíveis — apenas a variação percentual (+19,77%). A comparação direta de valores entre Guarujá e Praia Grande não é possível com os dados atuais. Quando esse dado for publicado, atualizaremos esta seção.
O que a diferença de preço significa na prática
Guarujá é 39% mais barato por metro quadrado que Santos para alugar. Para uma família que trabalha em Santos e aceita a travessia de balsa (~10 minutos), a economia em um aluguel de 2 quartos pode chegar a R$ 950/mês -- ou R$ 11.400 por ano.
Essa conta tem contrapartidas: a balsa tem filas em horários de pico e fins de semana, o acesso rodoviário depende das rodovias Anchieta/Imigrantes e a oferta de serviços especializados (saúde, educação privada) é menor em Guarujá. Consulte o Guia da Balsa Santos-Guarujá para horários e alternativas.
Para quem quer investir: yield bruto de aluguel
O yield bruto (rentabilidade anual do aluguel em relação ao valor do imóvel) pode ser calculado com os dados disponíveis:
| Variável | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| M² aluguel mediano | R$ 21,10/mês | QuintoAndar/DataZAP, Dez 2025 |
| M² compra médio | R$ 6.310 | FipeZAP, Ago 2025 |
| Aluguel anual por m² | R$ 253,20 | R$ 21,10 × 12 |
| Yield bruto | 4,01% | R$ 253,20 / R$ 6.310 |
Yield bruto = (Aluguel mensal × 12) / Valor do imóvel × 100
Yield bruto = (R$ 21,10 × 12) / R$ 6.310 × 100 = 4,01%
Yield bruto não é yield líquido
O cálculo acima não desconta vacância, IPTU, condomínio, manutenção (maresia corrói fachadas e esquadrias), imposto de renda sobre aluguel e comissão de administração (8-10% do aluguel). O yield líquido real para imóveis na orla de Guarujá fica tipicamente entre 2% e 3% ao ano. Antes de investir com foco em renda de aluguel, faça a conta completa — detalhamos os custos reais em Investir em Imóvel em Guarujá.
Yield vs outras aplicações
A 4,01% brutos (e ~2-3% líquidos), o aluguel residencial de longa duração em Guarujá não compete com a renda fixa em cenários de Selic elevada. Em abril de 2026, a Selic está em 14,25% ao ano (Copom, março de 2026).
A tese de investimento em imóvel no litoral não se sustenta apenas no aluguel mensal — depende da valorização patrimonial (média de 10,3% ao ano nos últimos 6 anos em Guarujá) e, para quem opera aluguel de temporada, da renda sazonal (Guarujá está no top 10 do Brasil em short-stay, segundo a Terracotta Ventures, janeiro de 2025).
Sazonalidade: quando alugar é mais barato
Guarujá tem uma sazonalidade pronunciada que afeta diretamente os precos e a negociacao:
- Marco a outubro: periodo de baixa. Muitos imoveis ficam vazios. Proprietarios aceitam descontos de 10-20% em contratos anuais.
- Novembro a fevereiro: alta temporada. Proprietarios preferem alugar por temporada (diarias mais altas). Oferta de contratos anuais diminui.
- Inicio de 2026: vendas e alugueis tiveram queda sazonal no inicio do ano, segundo o CRECI-SP -- efeito de juros elevados e incerteza economica tipica do periodo, sem indicar desaquecimento estrutural.
Para quem busca contrato anual, o melhor periodo para negociar e entre abril e junho -- apos o fim da temporada, quando o proprietario percebe que o imovel ficara meses sem gerar renda.
Perguntas frequentes
Fontes
- QuintoAndar/DataZAP — M² aluguel Baixada Santista, dez/2025 (via Diário do Litoral)
- A Tribuna — Ranking bairros aluguel Guarujá, mar/2026
- CRECI-SP — Pesquisa mensal Baixada Santista, ago/2025 (dados de locação: faixa de preço, tipo de imóvel, garantia, localização)
- FipeZAP — M² compra Guarujá, ago/2025 (via A Tribuna)
- SECOVI-SP/Brain — Lançamentos e vendas Guarujá, 2023-2024 (série histórica extraída de PDFs dos Estudos do Mercado Imobiliário da Baixada Santista)
- A Tribuna — Queda vendas e aluguéis início 2026
- Terracotta Ventures — Guarujá top 10 short-stay Brasil, jan/2025 (via Comércio SP)
- Copom/BCB — Selic 14,25%, mar/2026
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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