Mercado Imobiliário de Guarujá: 13 Anos de Dados (2011-2024)

O mercado que ninguém te mostra

Guarujá é apresentada por corretores como "o próximo boom do litoral". Por pessimistas, como "cidade turística sem futuro imobiliário". Nenhuma das narrativas se sustenta quando confrontada com 13 anos de dados do SECOVI-SP.

A série histórica real conta outra coisa: um mercado cíclico, com períodos de euforia e retração, que teve um ponto de inflexão em 2024. Guarujá não é o maior mercado da Baixada Santista — é o quarto em volume. Mas o ticket médio dos lançamentos é o mais alto da região, e a absorção pelo mercado é consistente.

A evolução em números: 2011 a 2024

Fase 1: O boom do pré-sal (2011-2014)

Entre 2011 e 2014, a Baixada Santista vivia a euforia do pré-sal. A expansão do Porto de Santos prometia triplicar a capacidade operacional. Construtoras apostaram pesado na região — e Guarujá recebeu parte desse investimento.

Nesse período, Guarujá lançou principalmente apartamentos de 2 e 3 dormitórios — o segmento clássico de segunda residência do paulistano. A participação oscilava entre 6% e 11% da Baixada, bem atrás de Praia Grande (45-51%) e Santos (32-49%). O Guarujá era um coadjuvante no mercado regional.

Fase 2: A retração (2015-2019)

A crise econômica de 2015-2016 atingiu o mercado imobiliário do litoral em cheio. Juros altos (Selic acima de 14%), recessão e queda de renda travaram as vendas. A Baixada Santista saiu de 18.610 unidades lançadas em 36 meses (2014) para 14.548 (2015) — queda de 22%.

Guarujá manteve participação relativa (até subiu para 15%) porque as outras cidades retraíram mais. Mas o mercado como um todo estava parado. O SECOVI registrava estoques de 6 mil unidades encalhadas na Baixada em 2016 — um terço acima de 2014.

Fase 3: Recuperação e pandemia (2019-2021)

A queda da Selic a partir de 2019 (chegando a 2% em 2020) reativou o mercado. E a pandemia, paradoxalmente, acelerou a demanda por litoral — trabalho remoto transformou segunda residência em residência principal para muitas famílias paulistanas.

O dado mais revelador: em 2021, Guarujá tinha apenas 297 unidades em oferta — o menor estoque da série. As vendas superaram os lançamentos. A oferta secou. Quem queria comprar encontrava pouco disponível, e os preços subiram. A valorização de 21% no M² em 2021 não foi especulação — foi escassez real de produto.

A Baixada como um todo vendeu 5.084 unidades no acumulado julho/2019 a junho/2020 — alta de 64% sobre o período anterior. O VSO (Vendas Sobre Oferta) bateu 53,7%. O VGV totalizou R$ 2 bilhões em 12 meses.

Fase 4: Normalização e novo ciclo (2022-2024)

Com a Selic de volta a 13,75% em 2022-2023, o mercado esfriou. Mas não voltou ao patamar da crise de 2015 — a demanda estrutural por litoral permaneceu.

O dado de 2023 é fascinante: Guarujá vendeu mais do que lançou (455 vendas vs 312 lançamentos). O estoque caiu de 622 para 395 unidades. O mercado absorveu o produto disponível mesmo com juros altos. Isso sugere demanda reprimida real, não especulação.

Em 2024, os lançamentos voltaram com força: 552 unidades em 9 meses, contra 312 no ano todo de 2023. O 1T 2024 foi atípico — Guarujá respondeu por 65% de todos os lançamentos da Baixada no trimestre (416 de 638 unidades), indicando a chegada de empreendimentos grandes.

Guarujá vs vizinhas: quem domina o mercado

Em volume de unidades (2023 anual)

Praia Grande domina o volume com folga (52% dos lançamentos, 48% das vendas). Santos é segundo. Guarujá é o menor dos quatro mercados em unidades — apenas 6% dos lançamentos em 2023.

Em valor (R$ milhões, 2023 anual)

Santos domina o VGV de forma esmagadora — 63% dos lançamentos em valor, 59% das vendas. O motivo: Santos concentra empreendimentos de alto padrão e 1 dormitório compacto (estúdios de R$ 400-800 mil), que elevam o VGV por unidade.

Guarujá em 2023 representou apenas R$ 157 milhões em lançamentos e R$ 236 milhões em vendas. É um mercado pequeno em termos absolutos.

Em jan-set 2024: a virada

Guarujá triplicou sua participação: de 6% (2023) para 16% dos lançamentos em 2024. O VGV dos lançamentos saltou de R$ 157 milhões para R$ 345 milhões. É o maior salto entre as quatro cidades.

O ticket médio: Guarujá vende mais caro

O dado mais relevante para investidores não é o volume — é o ticket médio. Dividindo VGV pelo número de unidades:

Santos é outlier — estúdios e 1 dormitório compactos de alto valor distorcem a média. Guarujá e Praia Grande têm tickets médios similares (~R$ 500-560 mil), mas com perfis diferentes: Guarujá vende mais 2-3 dormitórios para veranistas; Praia Grande vende mais 2 dormitórios econômicos.

Em jan-set 2024, o ticket médio de lançamentos em Guarujá subiu para R$ 625 mil (R$ 345 mi / 552 unidades) — 24% acima de 2023, sinalizando lançamentos de padrão mais alto.

O que a tipologia revela

A série histórica do SECOVI mostra um padrão consistente em Guarujá:

2 dormitórios dominam em todos os períodos — entre 45% e 60% dos lançamentos e vendas. É o produto-padrão do veranista paulistano: apartamento funcional, custo de manutenção razoável, boa liquidez para aluguel de temporada.

3 dormitórios são o segundo segmento (19-25%). Voltados para famílias que buscam moradia de fato, ou veranistas com mais espaço. Ticket mais alto, liquidez menor.

Econômico (MCMV): Guarujá teve 595 unidades econômicas entre 2019-2021 — concentradas em Vicente de Carvalho e áreas periféricas. Depois disso, o segmento praticamente desapareceu. Em Q3 2025, apenas 1,8% das vendas da Baixada Santista foram de imóveis econômicos (até R$ 350 mil).

4 dormitórios: marginal (0-4%). Concentrado em Jardim Acapulco e orla premium. Poucos lançamentos, alto valor unitário.

O que os dados dizem para quem quer investir

Os sinais positivos

1. Demanda reprimida real: em 2023, vendas superaram lançamentos (455 > 312). O estoque caiu 36% (622 → 395). Isso não é especulação — é absorção.
2. Valorização confirmada: M² subiu 80,6% em 6 anos. ISTI da prefeitura confirma volume de R$ 3,2 bi em transações em 2024.
3. Reativação em 2024: lançamentos triplicaram em participação (6% → 16%). Ticket médio subiu 24%. Construtoras voltaram a apostar em Guarujá.
4. Baixada Santista em recorde: 73 mil unidades vendidas no Interior+Baixada em 2025, VGV de R$ 37 bi (+22%). Guarujá surfou essa onda.

Os sinais de atenção

1. Mercado pequeno: Guarujá é o quarto de quatro cidades. 312 lançamentos em 2023 contra 2.518 de Praia Grande. Qualquer empreendimento grande distorce as estatísticas.
2. Volatilidade alta: participação oscila entre 6% e 65% por trimestre. Poucos empreendimentos, impacto desproporcional.
3. Sensibilidade a juros: 2023 (Selic 13,75%) reduziu lançamentos a 312 unidades — menor da série recente. O mercado de Guarujá depende de crédito acessível para funcionar.
4. Estoque voltando: oferta final subiu de 395 (dez/2023) para 610 (set/2024). Se os lançamentos continuarem e as vendas não acompanharem, o estoque pode pressionar preços.

Perguntas frequentes