Regularização de Imóvel em Guarujá: 30 Mil Sem Registro e o Que Fazer

O dado que quase ninguém publica: 30 mil imóveis sem registro

Segundo a Secretaria de Finanças de Guarujá, aproximadamente 30 mil imóveis na cidade estão em situação compromissária — ou seja, foram comprados e vendidos, mas nunca registrados formalmente em cartório. Isso equivale a cerca de 25% de toda a base imobiliária do município.

Na prática, quem "comprou" um desses imóveis tem um contrato de gaveta, uma promessa de compra e venda ou apenas um recibo. Não tem matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. E sem matrícula, o imóvel legalmente ainda pertence ao vendedor — ou, em muitos casos, a um vendedor que já faleceu, ou a uma construtora que já fechou.

Esse número não é exclusividade de Guarujá — cidades litorâneas com expansão urbana acelerada nas décadas de 1970 a 1990 têm o mesmo problema. Mas o volume é significativo e tem consequências diretas para quem quer comprar, vender ou financiar.

Por que isso aconteceu: três décadas de informalidade

A concentração de imóveis sem registro em Guarujá tem raízes históricas e econômicas que se retroalimentam.

1. Custo da formalização. Registrar um imóvel envolve pagar ITBI (3% do valor em Guarujá, conforme LC 38/1997), emolumentos de cartório (escritura + registro) e eventuais custos com laudêmio (5% para imóveis em terreno de marinha). Para um imóvel de R$ 300 mil, os custos de transferência formal podem superar R$ 20 mil. Muitos compradores — especialmente na expansão imobiliária das décadas de 1980 e 1990 — optaram por contratos particulares para evitar essa despesa.

2. Cadeia dominial quebrada. Quando o primeiro comprador não registra, o segundo herdeiro dessa irregularidade. E o terceiro. E o quarto. Depois de três ou quatro transações sem registro, regularizar exige refazer toda a cadeia — o que aumenta custos e complexidade exponencialmente.

3. Heranças sem inventário. O proprietário falece, os herdeiros continuam morando (ou vendendo) sem abrir inventário. Em famílias de renda média e baixa, o custo do inventário judicial pode ser proibitivo. O resultado é um imóvel que, no cartório, ainda pertence a uma pessoa que faleceu há 20 anos.

4. Loteamentos irregulares. Parte da expansão urbana de Guarujá, especialmente no Distrito (Vicente de Carvalho, Perequê), ocorreu por meio de loteamentos que nunca foram regularizados perante o município. Os compradores receberam "contratos" do loteador, mas o loteamento em si não foi aprovado.

A "Guarujá de duas economias" e a concentração da irregularidade

Os dados de arrecadação tributária revelam onde a irregularidade se concentra — e onde não.

No primeiro trimestre de 2026, a arrecadação de ISTI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis, equivalente ao ITBI) em Guarujá totalizou R$ 19 milhões. Desse total, 96% veio da Sede (orla: Pitangueiras, Astúrias, Enseada, Tombo, Pernambuco, Acapulco) e apenas 4% do Distrito (Vicente de Carvalho, Perequê, Santa Cruz dos Navegantes).

Fonte: Portal da Transparência — Prefeitura de Guarujá, Q1 2026

Essa desproporção não significa que o Distrito tem poucas transações imobiliárias. Significa que a maioria das transações no Distrito acontece informalmente — via contrato de gaveta, sem escritura, sem registro, sem ISTI. O IPTU conta uma história parecida: a Sede responde por 92% da arrecadação e o Distrito por 8%.

A dívida ativa de IPTU no Q1 2026 — R$ 18,3 milhões — reforça o quadro. Imóveis sem registro formal têm maior probabilidade de inadimplência tributária, porque o titular no cadastro municipal pode ser uma pessoa que já não mora ali, já vendeu informalmente ou já faleceu.

Riscos concretos de comprar imóvel sem registro

A irregularidade documental não é apenas um problema burocrático. Tem consequências financeiras reais.

1. Impossibilidade de financiar. Nenhum banco financia imóvel sem matrícula atualizada e regular no Cartório de Registro de Imóveis. O imóvel precisa estar em nome do vendedor. Se a matrícula mostra o nome de uma pessoa de três transações atrás, o financiamento será negado.

2. Impossibilidade de vender formalmente. Quem comprou sem registro não consegue vender com escritura. Só consegue repassar da mesma forma informal — perpetuando o problema e limitando o universo de compradores aos que aceitam contrato de gaveta.

3. Disputas judiciais. Se o "verdadeiro" proprietário (aquele que consta na matrícula) decidir reivindicar o imóvel, o comprador de gaveta terá que provar a posse em juízo. Isso é possível, mas demora anos e custa dinheiro.

4. Herança complicada. Se o comprador informal falecer, os herdeiros terão dificuldade dobrada: precisam regularizar a propriedade (que não está no nome do falecido) E fazer o inventário. São dois processos, não um.

5. Desvalorização. Imóveis sem documentação regular valem menos no mercado. A estimativa de mercado é de 20% a 30% de desconto em relação a imóveis equivalentes com documentação completa — embora esse percentual varie conforme o bairro, o tipo de irregularidade e a demanda local.

O programa "Registrar é Legal": o que ofereceu e o que aconteceu

Em 14 de junho de 2023, a Prefeitura de Guarujá sancionou a Lei Complementar 318/2023, criando o programa "Registrar é Legal". O objetivo era estimular a regularização documental dos imóveis compromissários.

A principal medida: redução temporária da alíquota do ITBI de 3% para 2% para quem registrasse a transferência de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá até 31 de dezembro de 2023.

Fontes: Prefeitura de Guarujá | LC 318/2023 (LeisMunicipais)

O que o programa NÃO resolveu

O "Registrar é Legal" reduziu o custo do ITBI em 1 ponto percentual por 6 meses. Isso representou uma economia de R$ 3 mil para um imóvel de R$ 300 mil. É relevante, mas não resolve o problema estrutural: a maioria dos 30 mil imóveis compromissários tem irregularidades que vão além do custo do ITBI.

Para quem tem contrato de gaveta antigo, a regularização exige mais do que pagar ITBI com desconto — exige refazer a cadeia dominial, o que pode envolver usucapião, adjudicação compulsória ou inventário de proprietários já falecidos.

Não há dados públicos disponíveis sobre quantos imóveis foram efetivamente regularizados durante a vigência do programa.

O Programa Cidade Legal: regularização fundiária de baixa renda

Paralelamente ao "Registrar é Legal" (que focou em ITBI), Guarujá mantém o Programa Cidade Legal, uma iniciativa do Governo do Estado de São Paulo baseada na Lei Federal 13.465/2017 (Reurb).

Guarujá foi pioneira na aplicação dessa lei e, segundo a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), já figurou como a cidade que mais regularizou imóveis no estado em 2019.

Os números do programa até 2025:

Fontes: Prefeitura de Guarujá — Cidade Legal 65 mil | Prefeitura — 5 mil títulos | Costa Norte — 15 mil imóveis

O Cidade Legal é gratuito para os moradores e foca em comunidades de baixa renda onde os loteamentos nunca foram regularizados. É diferente do "Registrar é Legal", que focou em imóveis com escritura mas sem registro. São dois problemas distintos — e dois caminhos distintos.

Como regularizar: os caminhos disponíveis

A via de regularização depende do tipo de irregularidade. Não existe solução única.

Cenário 1: Tem escritura, mas não registrou

Se o comprador lavrou escritura pública de compra e venda, mas nunca levou ao Cartório de Registro de Imóveis, basta apresentar a escritura e pagar os emolumentos de registro. É o caso mais simples.

• Custo estimado: emolumentos de registro (variam conforme o valor do imóvel; tabela de emolumentos SP 2026 disponível na ANOREG/SP) + ITBI de 3%
• Prazo: 30 dias após protocolo no cartório
• Necessário: escritura pública original, documentos pessoais, guia de ITBI paga

Cenário 2: Tem contrato particular (gaveta), vendedor localizável

Se existe um contrato de compra e venda particular e o vendedor (ou seus herdeiros) está disponível para colaborar, o caminho é lavrar a escritura pública em Tabelionato de Notas e depois registrar no Cartório de Registro de Imóveis.

• Custo estimado: escritura pública + registro + ITBI (3%) + eventuais certidões negativas
• Prazo: 45 a 90 dias
• Necessário: acordo entre comprador e vendedor, documentos do imóvel e das partes

Cenário 3: Contrato de gaveta, vendedor não localizável — adjudicação compulsória

Se o vendedor não pode ou não quer outorgar a escritura (faleceu sem herdeiros localizáveis, sumiu, empresa fechou), o comprador pode usar a adjudicação compulsória.

Desde a Lei 14.382/2022, regulamentada pelo Provimento CN-CNJ 150/2023, a adjudicação compulsória pode ser feita diretamente em cartório (extrajudicial), sem necessidade de ação judicial. É uma mudança significativa que reduz prazo e custo.

Requisitos (cumulativos):

• Contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento
• Preço integralmente pago
• Ata notarial documentando a situação
• Representação por advogado
• Inexistência de litígio judicial sobre o imóvel

Custos: honorários advocatícios + ata notarial (Cartório de Notas) + registro (Cartório de Registro de Imóveis) + ITBI

Prazo estimado: 60 a 120 dias pela via extrajudicial; 1 a 3 anos pela via judicial

Fontes: CNJ — Provimento 150/2023 | ANOREG — Lei 14.382/2022

Cenário 4: Posse prolongada sem nenhum documento — usucapião

Se o ocupante mora no imóvel há muitos anos sem qualquer contrato formal, o caminho é a usucapião — aquisição da propriedade pela posse prolongada.

Desde 2015, a usucapião pode ser feita extrajudicialmente (em cartório), conforme a Lei 13.105/2015 (CPC, Art. 216-A). É mais rápido que o judicial, mas exige documentação robusta.

Modalidades mais comuns:

• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse (ou 10 anos se o ocupante fixou moradia ou fez investimentos produtivos)
• Usucapião ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé
• Usucapião especial urbana: 5 anos de posse em área de até 250 m², para quem não possui outro imóvel

Prazo estimado: 6 a 18 meses pela via extrajudicial; 2 a 5 anos pela via judicial

Custos: honorários advocatícios + ata notarial + planta e memorial descritivo + certidões + emolumentos de registro

Cenário 5: Herança sem inventário

Se o proprietário registrado faleceu e os herdeiros nunca abriram inventário, é necessário fazê-lo antes de qualquer transferência.

• Inventário extrajudicial (em cartório): possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam. Prazo: 30 a 60 dias. Custo: ITCMD (4% em SP) + escritura + honorários advocatícios
• Inventário judicial: quando há menores, incapazes ou discordância. Prazo: 1 a 3 anos

Custos de regularização: tabela de referência

Os custos variam conforme o tipo de irregularidade, o valor do imóvel e o profissional contratado. A tabela abaixo serve como referência, não como orçamento definitivo.

Os emolumentos de cartório seguem a tabela oficial do Estado de São Paulo, reajustada anualmente pelo TJSP. A tabela 2026 teve reajuste médio de 4,8%. Consulte a ANOREG/SP para valores exatos.

Exemplo prático: imóvel de R$ 400 mil em Vicente de Carvalho, contrato de gaveta

Para imóveis na orla com laudêmio, adicione 5% (R$ 20 mil nesse exemplo).

Como verificar se um imóvel está regular antes de comprar

Antes de assinar qualquer compromisso ou pagar qualquer sinal, verifique:

1. Solicite a matrícula atualizada do imóvel. Vá ao Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá e peça a certidão de matrícula. Custo: em torno de R$ 60-80. A matrícula mostra quem é o proprietário legal, se há ônus (penhora, hipoteca) e a descrição do imóvel.

2. Compare o vendedor com a matrícula. Se o nome do vendedor não consta na matrícula como proprietário, o imóvel tem problema documental. Isso não significa que o vendedor seja desonesto — pode ser um caso de herança não inventariada ou venda não registrada — mas significa que a transferência formal não será simples.

3. Verifique a existência de IPTU. Um imóvel cadastrado na Prefeitura tem inscrição imobiliária e paga IPTU. A existência de IPTU não prova regularidade (o cadastro fiscal é diferente do registro), mas a ausência de cadastro é um alerta.

4. Consulte a certidão negativa de ônus. O cartório emite certidão informando se há penhora, hipoteca, indisponibilidade judicial ou qualquer outro gravame sobre o imóvel.

5. Peça assessoria jurídica. Para imóveis em Guarujá — onde laudêmio, terrenos de marinha, regularização fundiária e contratos de gaveta se misturam — a análise de um advogado imobiliário antes da compra é um investimento, não um custo.

O cenário positivo: o que está sendo feito

O quadro dos 30 mil imóveis compromissários é preocupante, mas não estático. Três movimentos simultâneos estão reduzindo esse número:

1. Programa Cidade Legal em expansão. A meta da Prefeitura é regularizar mais de 15 mil famílias em aproximadamente 30 comunidades. Desde 2017, mais de 5 mil títulos já foram entregues. O ritmo projetado para 2025 era de 2 mil escrituras.

2. Desjudicialização dos processos. A Lei 14.382/2022 e o Provimento CNJ 150/2023 permitiram que usucapião e adjudicação compulsória sejam feitos diretamente em cartório, sem ação judicial. Isso reduz prazo (de anos para meses) e custo (sem custas judiciais). É uma mudança estrutural que facilita a regularização por iniciativa individual.

3. Mercado imobiliário aquecido exige formalização. Com o volume de transações imobiliárias em Guarujá estimado em ~R$ 2,5 bilhões por ano (derivado do ISTI arrecadado e alíquota de 3%), o próprio mercado pressiona pela regularização. Bancos exigem matrícula para financiar, compradores capitalizados exigem documentação completa, e corretores profissionais recusam intermediar imóveis sem registro.

O problema dos 30 mil imóveis sem registro não será resolvido em um mandato. Mas a combinação de programas públicos, simplificação legal e pressão de mercado está movendo a agulha na direção certa.

Perguntas frequentes

Fontes utilizadas neste artigo:

• Secretaria de Finanças de Guarujá — dado de ~30 mil imóveis compromissários
• Portal da Transparência de Guarujá — ISTI Q1 2026: R$ 19.021.510 (Sede: R$ 18.255.048 / Distrito: R$ 766.462)
• Portal da Transparência de Guarujá — Dívida ativa IPTU Q1 2026: R$ 18,3 mi
• LC 318/2023 — Programa Registrar é Legal (LeisMunicipais)
• Prefeitura de Guarujá — Registrar é Legal
• Prefeitura de Guarujá — Cidade Legal 65 mil
• Prefeitura de Guarujá — 5 mil títulos entregues
• Costa Norte — Guarujá planeja regularizar mais de 15 mil imóveis
• CNJ — Provimento 150/2023 (adjudicação compulsória extrajudicial)
• ANOREG — Lei 14.382/2022
• ANOREG/SP — Tabela de emolumentos 2026
• LC 38/1997 — Código Tributário de Guarujá (alíquota ITBI 3%)
• Lei Federal 13.465/2017 — Reurb (regularização fundiária urbana)
• Lei Federal 14.382/2022 — adjudicação compulsória extrajudicial
• Código Civil, Art. 1.245 — transferência de propriedade por registro