Quem Compra Imóvel em Guarujá? Perfil Real do Comprador (CRECI-SP)
Dados reais do CRECI-SP sobre quem compra imóvel na Baixada Santista. 46% pagam à vista, 64% escolhem apartamento, faixa de R$ 301-350 mil domina. Perfil, descontos e o que os números revelam.
O comprador da Baixada Santista não é quem você imagina
A pesquisa do CRECI-SP de agosto de 2025, realizada com 158 imobiliárias da Baixada Santista, desenha um perfil de comprador bem diferente do estereótipo de "investidor rico de São Paulo". O comprador típico busca um apartamento de 2 quartos entre 51 e 100 m², na faixa de R$ 301 mil a R$ 350 mil, em região central. E quase metade paga à vista.
Esses dados cobrem 9 municípios (Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente) e refletem o mercado secundário — imóveis usados. O mercado de lançamentos, coberto pelo SECOVI-SP, conta outra história. Este artigo cruza as duas fontes para mostrar o retrato completo.
Vendas à vista
46%
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Apartamentos
64%das vendas
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Faixa mais frequente
R$ 301-350 mil
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Região central
43,5%das vendas
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Região nobre
30,6%das vendas
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Com desconto
66%saem abaixo do anunciado
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
O que o comprador compra: apartamento de 2 quartos
O mercado da Baixada Santista é dominado por apartamentos. Das vendas registradas em agosto de 2025, 64% foram apartamentos e 36% casas.
Apartamentos vendidos
| Característica | Valor |
|---|---|
| Dormitórios mais vendidos | 2 dorm (50,0%), 1 dorm (35,3%) |
| Área útil mais vendida | 51-100 m² (67,6%) |
Casas vendidas
| Característica | Valor |
|---|---|
| Dormitórios mais vendidos | 2 dorm (63,2%) |
| Área útil mais vendida | 51-100 m² (52,6%) |
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025
O padrão é claro: o comprador típico busca um imóvel compacto e funcional. Apartamentos de 1 e 2 dormitórios somam 85,3% das vendas de apartamentos. Nas casas, 2 dormitórios dominam com 63,2%.
Isso faz sentido no contexto do litoral: muitos compradores são aposentados ou casais sem filhos em casa, que não precisam de 3 ou 4 quartos. Quem busca espaço maior tende a optar por casas, mas mesmo entre elas o padrão é modesto.
Quanto pagam: a faixa de R$ 300 mil a R$ 400 mil concentra o mercado
A distribuição de preços mostra onde está o grosso das transações:
| Faixa de preço | % das vendas |
|---|---|
| Até R$ 200 mil | 13,2% |
| R$ 201-300 mil | 22,6% |
| R$ 301-400 mil | 30,2% |
| R$ 401-500 mil | 13,2% |
| R$ 501-700 mil | 15,1% |
| Acima de R$ 1 milhão | 5,7% |
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025
A faixa unitária mais frequente é R$ 301-350 mil (17,0%), seguida de R$ 251-300 mil e R$ 351-400 mil (13,2% cada). Três em cada dez compradores gastam entre R$ 300 mil e R$ 400 mil.
Na prática, com R$ 350 mil na Baixada Santista, o comprador consegue um apartamento de 2 quartos entre 60 e 80 m² em bairro central — como Vicente de Carvalho em Guarujá, ou equivalentes em Praia Grande e São Vicente. Na orla nobre, esse orçamento compra um studio ou 1 quarto em andar baixo.
O mercado de lançamentos é outro mundo
Enquanto o CRECI-SP mostra um comprador de R$ 300-400 mil no mercado de usados, o SECOVI-SP revela que 86% dos lançamentos em Guarujá em 2024 foram médio-alto padrão, com ticket médio de R$ 630 mil e 43% das unidades acima de R$ 900 mil. O mercado de lançamentos na Baixada Santista tem ticket médio de ~R$ 928 mil (CBN Santos / SECOVI-SP, 2025). São dois mercados distintos: o de usados atende o comprador médio; o de novos mira o investidor de segunda residência.
Onde compram: centro e bairros nobres dominam
A distribuição geográfica das vendas é reveladora:
| Região | % das vendas |
|---|---|
| Central | 43,5% |
| Nobre | 30,6% |
| Demais regiões | 25,9% |
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025
Quase 75% das vendas acontecem em regiões centrais ou nobres. No contexto de Guarujá, "central" inclui Pitangueiras, Astúrias e o centro comercial; "nobre" inclui Enseada (orla), Tombo e condomínios fechados.
Esse dado derruba a ideia de que o litoral vende principalmente imóveis populares na periferia. O comprador da Baixada busca localização — e paga por ela.
Como pagam: 46% à vista, 70% sem banco
A forma de pagamento é o dado mais surpreendente da pesquisa:
| Modalidade | % |
|---|---|
| À vista | 46% |
| Direto com proprietário | 24% |
| Financiamento (outros bancos) | 16% |
| Financiamento (CAIXA) | 12% |
| Consórcio | 2% |
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025
70% das transações não envolvem banco nenhum (46% à vista + 24% direto com proprietário). Apenas 28% passam pelo sistema financeiro formal. Isso tem implicações diretas:
Por que tantos pagam à vista? Três hipóteses sustentadas pelos dados:
-
Perfil de segunda residência: quem já tem imóvel na capital e compra no litoral não quer (ou não consegue) financiar um segundo imóvel. A entrada exigida para segundo imóvel é de 30-50%, e o FGTS geralmente não pode ser usado. Pagar à vista elimina a burocracia.
-
Investidores: com a Selic a 14,75% ao ano (março de 2026), as taxas de financiamento imobiliário estão entre 11,19% e 11,79% ao ano. Para quem tem capital, pagar à vista e negociar desconto pode ser mais vantajoso do que financiar.
-
Aposentados e pessoas com patrimônio acumulado: o litoral paulista atrai compradores mais velhos, que vendem um imóvel na capital e compram com o valor integral, sem precisar de crédito.
24% 'direto com proprietário' inclui risco
Uma em cada quatro transações na Baixada Santista é feita sem intermediação bancária — diretamente entre comprador e vendedor. Essa modalidade tem riscos reais: imóveis com irregularidade na matrícula, ausência de escritura pública, e contratos de gaveta que não garantem a propriedade. Se optar por essa modalidade, exija escritura pública e registro imediato. Detalhes no nosso guia de documentação para compra de imóvel.
Descontos: 66% dos imóveis saem abaixo do preço anunciado
Um dos dados mais úteis da pesquisa CRECI-SP para quem está comprando:
| Desconto sobre o anunciado | % das vendas |
|---|---|
| Sem desconto (valor anunciado) | 34,0% |
| Até 5% abaixo | 35,8% |
| 6 a 10% abaixo | 20,8% |
| 11 a 15% abaixo | 5,7% |
| 16 a 20% abaixo | 3,8% |
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa de Mercado, Baixada Santista, Ago 2025
Dois em cada três compradores pagam menos do que o preço anunciado. A faixa de desconto mais comum é de até 5%, mas 30% conseguem descontos superiores a 5%.
Na prática, isso significa que:
- Em um imóvel anunciado por R$ 400.000, o preço médio de fechamento pode ficar entre R$ 360.000 e R$ 380.000
- Quem paga à vista tem mais poder de negociação — e esse desconto frequentemente supera o rendimento que o dinheiro teria em renda fixa no mesmo período
- Imóveis que ficam mais tempo anunciados tendem a aceitar descontos maiores
Quando o desconto é maior
Imóveis de segunda residência que ficam fechados tendem a aceitar descontos maiores — o proprietário tem custo de condomínio, IPTU e manutenção correndo sem uso. Em Guarujá, onde mais de 40% dos imóveis são estimados como segunda residência, essa dinâmica é especialmente forte fora da temporada de verão (setembro a novembro é o período com menos concorrência).
Dois mercados em um: usados vs lançamentos
Os dados do CRECI-SP (mercado de usados) e do SECOVI-SP (lançamentos) mostram dois perfis completamente diferentes operando no mesmo território:
| Indicador | Usados (CRECI-SP) | Lançamentos (SECOVI-SP) |
|---|---|---|
| Ticket médio | R$ 301-350 mil (faixa mais frequente) | ~R$ 928 mil (BS) / R$ 630 mil (Guarujá) |
| Forma de pagamento | 46% à vista | Majoritariamente financiado |
| Público | Morador local + investidor de entrada | Investidor de segunda residência |
| Tipologia | 2 dorm, 51-100 m² | 2-3 dorm, padrão médio-alto |
| Imóveis econômicos (até R$ 350k) | ~48% das vendas | 1,8% dos lançamentos |
Fontes: CRECI-SP Ago 2025 / SECOVI-SP 2024 / CBN Santos 2025
Essa dualidade explica por que Guarujá parece barato e caro ao mesmo tempo. O mercado de usados é acessível, democrático, com opções a partir de R$ 150 mil. O mercado de lançamentos é voltado para outro público — e os preços de M² dos novos empreendimentos na orla podem ser 2 a 3 vezes maiores que os dos usados nas mesmas regiões.
O que os números dizem sobre quem compra
Cruzando os dados de todas as fontes, o perfil que emerge é:
Comprador tipo 1 — Morador ou aposentado (estimativa: 40-50% do mercado de usados)
- Compra apartamento de 2 quartos em região central
- Faixa de R$ 200 mil a R$ 400 mil
- Paga à vista (venda de imóvel anterior) ou direto com proprietário
- Busca funcionalidade, não luxo
- Negocia desconto (5-10% é o padrão)
Comprador tipo 2 — Investidor de segunda residência (estimativa: 30-40%)
- Compra apartamento na orla ou em bairro nobre
- Faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão
- Paga à vista para evitar burocracia de financiamento de segundo imóvel
- Pretende usar na temporada e possivelmente alugar no resto do ano
- Mais sensível à localização e à vista mar
Comprador tipo 3 — Primeiro imóvel financiado (estimativa: 20-30%)
- Usa financiamento bancário (CAIXA ou outros)
- Faixa de R$ 250 mil a R$ 400 mil
- Pode usar FGTS (se for primeira residência)
- Compra em periferia ou região central mais afastada da orla
Estimativas de perfil, não dados verificados
As categorias acima são estimativas editoriais baseadas no cruzamento dos dados do CRECI-SP (formas de pagamento, faixas de preço, localização) com o contexto do mercado. O CRECI-SP não publica o perfil demográfico do comprador (idade, renda, se é morador ou não). Essas inferências são plausíveis mas não devem ser tratadas como dados verificados.
O mercado caiu no início de 2026 — contexto necessário
A mesma pesquisa do CRECI-SP mostra que vendas e aluguéis tiveram queda no início de 2026. O dado isolado parece preocupante, mas há contexto:
- É sazonal: o início do ano é historicamente mais fraco para vendas, com o pico de decisões de compra acontecendo entre setembro e fevereiro
- Juros elevados: a Selic a 14,75% encarece o crédito imobiliário e reduz a demanda financiada
- Não indica desaquecimento estrutural: segundo especialistas consultados pela A Tribuna, a queda é pontual e não reflete mudança de tendência
Fonte: A Tribuna — Queda início 2026
A leitura equilibrada: o mercado da Baixada Santista cresceu 15,6% no Q4 de 2025, bateu recorde de VGV de R$ 2,98 bilhões nos primeiros 9 meses de 2025 (SECOVI-SP), e a construção civil em Guarujá cresceu 38% em área autorizada. O início de 2026 é uma pausa, não uma reversão.
Fontes
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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