Segunda Residência: Santos vs Guarujá — Custos, Valorização e Perfil de Uso
Censo 2022: 30,8% dos domicílios em Guarujá são de uso ocasional (4x a média nacional) vs 9,5% em Santos. Comparativo completo de custos, valorização e estratégias para o dono distante.
O Censo Demográfico 2022 do IBGE revelou que 30,8% dos domicílios particulares de Guarujá são de uso ocasional — segunda residência para veraneio, fins de semana e feriados. Isso representa 49.335 imóveis de um total de 160.155, e coloca Guarujá em linha com os grandes destinos turísticos do litoral paulista. Santos, por outro lado, tem apenas 9,5% de domicílios ocasionais (19.856 de 208.448) — próximo da média nacional de 7,4% e reflexo de uma cidade de moradia permanente, emprego e serviços.
Metodologia: dados de domicílios de uso ocasional extraídos do IBGE Censo Demográfico 2022, tabelas SIDRA 9866 e 6326 (municípios SP, código IBGE Guarujá 3518701, Santos 3548500). Custos estimados com base em IPTU (decretos municipais 2025), condomínio (CRECI-SP) e manutenção. Dados de valorização FipeZAP série histórica (mai/2026). Última verificação: maio de 2026.
Dom. uso ocasional — Guarujá
30,8% (49.335)
Fonte: IBGE Censo 2022, SIDRA
Dom. uso ocasional — Santos
9,5% (19.856)
Fonte: IBGE Censo 2022, SIDRA
Média nacional uso ocasional
7,4%
Fonte: IBGE Censo 2022
Guarujá vs média nacional
4,2× maior
Fonte: IBGE Censo 2022, SIDRA
m² Guarujá — dez/2025
R$ 6.697
Fonte: FipeZAP série histórica
m² Santos — dez/2025
R$ 8.037
Fonte: FipeZAP série histórica
O que os dados do Censo revelam sobre cada cidade
Guarujá: uma cidade com dois perfis
Dos 160.155 domicílios particulares de Guarujá registrados pelo IBGE Censo 2022, apenas 99.388 (62,1%) estão permanentemente ocupados. Os outros 60.767 dividem-se entre 49.335 de uso ocasional (30,8%) e 11.432 vagos (7,1%).
Para dimensionar: em números absolutos, Guarujá tem quase 2,5 vezes mais apartamentos de segunda residência do que Santos, apesar de ter população permanente menor (301.591 vs 418.608 habitantes).
No litoral paulista, Guarujá ocupa posição intermediária na concentração de segunda residência:
| Cidade | Dom. uso ocasional | % do total | Vezes a média nacional |
|---|---|---|---|
| Bertioga | 33.971 | 55,6% | 7,5× |
| Praia Grande | 107.402 | 41,8% | 5,7× |
| São Sebastião | 20.674 | 38,6% | 5,2× |
| Guarujá | 49.335 | 30,8% | 4,2× |
| Santos | 19.856 | 9,5% | 1,3× |
| Brasil | 6.676.988 | 7,4% | 1× |
Fonte: IBGE Censo 2022, SIDRA tabela 9866.
Guarujá está abaixo de Bertioga, Praia Grande e São Sebastião, o que reflete seu caráter híbrido: é simultaneamente uma cidade de veraneio (orla de Pitangueiras, Enseada, Pernambuco, Acapulco) e uma cidade de residência permanente (Vicente de Carvalho, Morrinhos, Jardim Boa Esperança — onde a maioria dos 99 mil domicílios ocupados se concentra).
Santos: essencialmente uma cidade permanente
Santos tem quase o dobro de domicílios que Guarujá (208.448 vs 160.155), mas com proporção muito menor de uso ocasional (9,5% vs 30,8%). Isso reflete a natureza da cidade: Santos tem o porto mais movimentado da América Latina, polo universitário, hospitais de referência regional e base econômica robusta. Quem compra imóvel em Santos geralmente mora lá ou aluga permanentemente.
Os 19.856 domicílios ocasionais de Santos existem — concentrados principalmente no Gonzaga, Boqueirão e Ponta da Praia — mas são exceção, não regra.
Quem compra segunda residência na Baixada Santista
O perfil do comprador distante
Pesquisa do CRECI-SP (agosto de 2025, 158 imobiliárias da Baixada Santista) mostra que 46% das compras de imóveis na região são feitas à vista — um percentual muito acima da média nacional e indicativo de comprador que já tem capital acumulado e não depende de financiamento habitacional.
O perfil típico do comprador de segunda residência no litoral paulista, conforme análise do mercado regional:
- Origem: Grande São Paulo (principal mercado emissor), com tempo de deslocamento de 1h30–2h até Guarujá via ferry pela Anchieta ou SP-150
- Motivação: lazer familiar, veraneio, uso nos feriados e julho — com eventual aluguel para cobrir custos nos períodos sem uso
- Renda: classe média alta a alta (compras à vista ou com entrada elevada no financiamento)
- Horizonte: patrimônio de longo prazo + uso pessoal (não exclusivamente investimento)
Santos atrai um perfil diferente de "segunda residência": profissionais que trabalham em São Paulo e preferem Santos à capital pela qualidade de vida, proximidade ao litoral e custo menor — em muitos casos, é a residência principal que parece "segunda" porque a família ainda tem apartamento em São Paulo.
Custos: o que o dono distante paga quando não está lá
Esta é a variável que muitos compradores subestimam. Um imóvel fechado em Guarujá gera custos mensais independentemente do uso:
Estrutura de custos fixos — Guarujá (apto 80 m², orla)
| Custo | Faixa mensal | Faixa anual | Fonte |
|---|---|---|---|
| Condomínio | R$ 800–2.000 | R$ 9.600–24.000 | CRECI-SP / anúncios ativos |
| IPTU (parcelado) | R$ 250–500 | R$ 3.000–6.000 | Prefeitura de Guarujá, alíquota 1% |
| Manutenção básica/maresia | R$ 200–500 | R$ 2.400–6.000 | Estimativa mercado |
| Seguro residencial | R$ 50–100 | R$ 600–1.200 | Seguradoras |
| Portaria/administração remota | R$ 0–200 | R$ 0–2.400 | Opcional |
| Total | R$ 1.300–3.300 | R$ 15.600–39.600 | — |
Para um imóvel de R$ 420.000 (80 m² na Enseada), o custo mínimo anual sem qualquer uso é de R$ 15.600 — equivalente a 3,7% do valor do imóvel por ano, só para mantê-lo. Imóveis com condomínio alto e IPTU elevado podem chegar a 9% ao ano em custos fixos. O dono distante que não aluga está pagando para ter a casa parada.
Estrutura de custos fixos — Santos (apto 80 m², orla)
| Custo | Faixa mensal | Faixa anual | Fonte |
|---|---|---|---|
| Condomínio | R$ 400–1.000 | R$ 4.800–12.000 | CRECI-SP |
| IPTU (parcelado) | R$ 200–400 | R$ 2.400–4.800 | Prefeitura de Santos, alíquota 1% |
| Manutenção | R$ 100–300 | R$ 1.200–3.600 | Estimativa mercado |
| Seguro residencial | R$ 50–100 | R$ 600–1.200 | Seguradoras |
| Total | R$ 750–1.800 | R$ 9.000–21.600 | — |
Santos tem custos de manutenção menores em parte porque a exposição à maresia é menor para imóveis afastados da orla, e porque os condomínios são estruturalmente mais variados (muitos prédios antigos sem piscina e portaria 24h têm taxas menores).
Tanto Santos quanto Guarujá aplicam alíquota de IPTU residencial de 1% sobre o valor venal. O reajuste de 2025 foi +4,5% (IPCA) em Santos e +4,09% (INPC) em Guarujá, segundo os decretos municipais 10.602/2024 (Santos) e 16.387/2024 (Guarujá).
Valorização para o dono distante
O imóvel de segunda residência frequentemente é avaliado como combinação de patrimônio + uso pessoal. A série histórica FipeZAP mostra que, em 10 anos (dez/2015 a dez/2025):
| Cidade | m² dez/2015 | m² dez/2025 | Var. nominal | Var. real (vs IPCA +82,4%) |
|---|---|---|---|---|
| Santos | R$ 5.471 | R$ 8.037 | +46,9% | −19,5% |
| Guarujá | R$ 4.457 | R$ 6.697 | +50,3% | −17,6% |
Fonte: FipeZAP série histórica (fipezap-serieshistoricas.xlsx, downloads.fipe.org.br).
Guarujá valorizou ligeiramente mais em nominal, mas ambas ficaram abaixo da inflação em termos reais. O que muda para o dono distante é que o uso pessoal (férias, feriados, veraneio) adiciona valor que não aparece nessa conta — é um retorno não-financeiro que cada família precisa calcular conforme seu padrão de uso.
O pico pandêmico e a desaceleração de Guarujá
A pandemia de Covid-19 gerou demanda concentrada por litoral. Guarujá teve +6,7% em 2021 e +10,1% em 2022. Mas em 2023–2025, a valorização desacelerou para +8,5%, +6,9% e +4,4% — enquanto Santos acelerava para +9,9%, +13,5% e +9,5%.
Para o investidor de segunda residência que comprou em Guarujá durante a pandemia (pico de preços), o retorno nos três anos seguintes foi menor do que o de quem comprou em Santos no mesmo período.
Aluguel ocasional: transformando o custo em receita
A estratégia mais comum para o dono distante é alugar o imóvel quando não está usando — especialmente durante alta temporada (dezembro–fevereiro) e julho.
Short stay em Guarujá
Guarujá está entre os dez destinos de curta temporada com maior rentabilidade no Brasil (Terracotta Ventures, jan/2025). O modelo funciona via plataformas digitais (Airbnb, Booking, Temporada Livre).
| Período | Ocupação estimada | Diária média (2 dorm.) | Receita estimada/mês |
|---|---|---|---|
| Alta (dez, jan, fev) | 70–80% | R$ 400–600 | R$ 8.400–14.400 |
| Intermediária (mar, jul, set–nov) | 30–40% | R$ 200–350 | R$ 1.800–4.200 |
| Baixa (abr–jun, ago) | 10–20% | R$ 150–250 | R$ 450–1.500 |
Fontes: padrões de plataformas; CRECI-SP (diárias Carnaval 2026: R$ 600–1.500).
O modelo para o dono distante: usar o imóvel em dezembro e julho (picos pessoais), alugar em períodos intermediários para cobrir os custos fixos anuais. Um apartamento de 2 dormitórios bem localizado na Enseada pode gerar R$ 25.000–45.000 brutos anuais alugando apenas os períodos em que o dono não está — suficiente para cobrir IPTU + condomínio + manutenção na maioria dos cenários.
Short stay em Santos
Santos tem menor demanda de lazer concentrado, mas tem vantagem em ocupação contínua: o inquilino permanente de Santos paga aluguel durante 12 meses, não apenas na temporada. Para o dono que quer renda regular sem gestão de plataforma, Santos é mais previsível.
O yield de aluguel anual de Santos é 8,55% a.a. (FipeZAP, abr/2026, #1 entre 56 cidades acompanhadas) — muito acima do yield de Guarujá em locação anual (~3,8%). O dono distante que aluga permanentemente em Santos pode cobrir todos os custos fixos com sobra.
Santos como segunda residência: o caso menos convencional
Poucos pensam em Santos como segunda residência, mas existe um mercado real: famílias que moram em São Paulo e buscam um apartamento na praia com toda a infraestrutura urbana — shoppings, hospitais, universidades, restaurantes — sem abrir mão do conforto.
O Gonzaga e o Boqueirão oferecem praia + serviços em combinação que Guarujá raramente oferece fora dos bairros nobres. Um apto em Santos funciona como segunda residência para quem valoriza praticidade e não quer depender de carro para tudo.
O ponto fraco de Santos como segunda residência: a praia tem qualidade variável (7 praias, algumas com problemas históricos de balneabilidade — CETESB monitora semanalmente) e o ambiente urbano denso pode contrastar com o perfil de quem busca "natureza e tranquilidade" no litoral.
Tabela comparativa: veredito para o dono distante
| Critério | Santos | Guarujá |
|---|---|---|
| % domicílios uso ocasional | 9,5% (19.856) | 30,8% (49.335) |
| Infraestrutura permanente | Alta (serviços, hospitais, comércio) | Moderada (concentrada em V. Carvalho) |
| Custo fixo anual (apto 80m²) | R$ 9.000–21.600 | R$ 15.600–39.600 |
| Yield aluguel anual (para cobrir custos) | 8,55% a.a. (FipeZAP) | ~3,8% (calculado) |
| Potencial short stay | Moderado | Alto (top-10 BR, Terracotta Ventures) |
| Valorização 10 anos (nominal) | +46,9% | +50,3% |
| Exposição à maresia | Menor | Maior (custo extra manutenção) |
| Deslocamento de SP | 1h20–1h40 (Via Anchieta/Imigrantes) | 1h30–2h + balsa ou 2h30 via SP-150 |
Veredito por perfil
| Perfil | Escolha | Razão |
|---|---|---|
| Veraneio familiar + renda de temporada | Guarujá | 30,8% do mercado já foi feito para esse uso; alta temporada cobre custos |
| Renda regular sem gestão ativa | Santos | Yield 8,55% cobre custos e ainda lucra; inquilino permanente |
| Infraestrutura urbana + praia | Santos | Serviços, hospitais, universidades para aposentados e profissionais |
| Patrimônio de longo prazo | Empate | Ambas valorizaram ~50% em 10 anos nominais; abaixo do IPCA |
| Uso próprio com mínimo custo | Guarujá (interior) | Vicente de Carvalho tem condomínios menores que orla; imóvel mais barato |
| Aposentadoria + moradia permanente | Santos | Estrutura permanente de cidade; 9,5% uso ocasional confirma moradia real |
Fontes citadas neste artigo
- IBGE Censo 2022 — SIDRA tabela 9866: domicílios de uso ocasional por município: https://sidra.ibge.gov.br
- IBGE Censo 2022 — Guarujá (código 3518701): https://cidades.ibge.gov.br/brasil/sp/guaruja/panorama
- IBGE Censo 2022 — Santos (código 3548500): https://cidades.ibge.gov.br/brasil/sp/santos/panorama
- FipeZAP série histórica — preços venda residencial: https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-serieshistoricas.xlsx
- FipeZAP Índice de Locação — yield Santos 8,55% a.a., abr/2026: https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202604-residencial-locacao.pdf
- CRECI-SP — perfil de compras na Baixada Santista (46% à vista), ago/2025: https://www.crecisp.gov.br
- CRECI-SP — diárias Carnaval 2026 (R$ 600–1.500): https://www.crecisp.gov.br
- Prefeitura de Guarujá — Decreto 16.387/2024 (IPTU 2025, reajuste INPC 4,09%): https://www.guaruja.sp.gov.br
- Prefeitura de Santos — Decreto 10.602/2024 (IPTU 2025, reajuste IPCA 4,5%): https://www.santos.sp.gov.br
- Terracotta Ventures — ranking short stay Brasil, jan/2025 (estimativa): terracottaventures.com.br
- Prefeitura de Guarujá — fluxo turístico 2 milhões/ano: https://www.guaruja.sp.gov.br
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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