Rendimento de Aluguel: Santos (8,5% a.a.) vs Guarujá (até 12,7% short stay)
Yield bruto e líquido comparado: Santos lidera em locação anual (8,5% a.a., #1 no Brasil pelo FipeZAP) e Guarujá pode superar em short stay. Dados verificados 2024–2026.
Santos lidera o ranking FipeZAP de rendimento de aluguel no Brasil: 8,55% ao ano entre as 56 cidades acompanhadas, acima da média nacional de 6,08% (FipeZAP, abr/2026). Guarujá não entra nesse ranking porque seu mercado é dominado por segunda residência — quem compra raramente aluga no longo prazo. Quando aluga, por temporada, o yield bruto pode chegar a até 12,7% ao ano (Terracotta Ventures, jan/2025, estimativa), mas o líquido depende de variáveis que a maioria dos portais omite.
Metodologia: yield de Santos calculado com base no Índice FipeZAP de Locação Residencial (abril/2026 e dezembro/2024). Yield de Guarujá em locação anual calculado a partir do aluguel mediano (DataZAP, dez/2025) e preço de venda (MySide/FipeZAP, fev/2026). Yield de short stay em Guarujá extraído de relatório Terracotta Ventures (jan/2025) — rotulado como estimativa. Custos estimados com base em CRECI-SP, IPTU (Prefeitura de Guarujá), portais de administração e tabelas de plataformas (Airbnb, Booking). Última verificação: maio de 2026.
Yield longo prazo — Santos
8,55% a.a.
Fonte: FipeZAP, abr/2026
Yield longo prazo — Guarujá
~3,8% a.a.
Fonte: Cálculo: DataZAP + MySide/FipeZAP (estimativa)
Yield short stay — Guarujá
Até 12,7% a.a.
Fonte: Terracotta Ventures, jan/2025 (estimativa)
Média nacional (longo prazo)
6,08% a.a.
Fonte: FipeZAP, abr/2026
Aluguel/m² — Santos
R$ 43,19
Fonte: FipeZAP, abr/2026
Aluguel/m² — Guarujá
R$ 21,10
Fonte: DataZAP, dez/2025
O que esses números medem — e o que omitem
Yield de aluguel é a relação entre a renda anual gerada pelo imóvel e o seu valor de mercado: (aluguel mensal × 12) ÷ preço de venda × 100. É um ponto de partida, não uma promessa de retorno. O yield bruto ignora impostos, vacância, condomínio, manutenção e administração. O yield líquido — o que realmente cai no bolso — pode ser menos da metade do bruto dependendo do perfil do imóvel.
Santos e Guarujá têm dinâmicas completamente diferentes. Entender o porquê é mais útil do que comparar dois números isolados.
Rendimento longo prazo: Santos lidera com folga
Por que Santos tem o melhor yield do Brasil
Santos ocupa o primeiro lugar entre as 56 cidades do Índice FipeZAP de Locação Residencial. O yield de 8,55% ao ano em abril de 2026 (8,33% em dezembro de 2024) supera a média nacional de 6,08% e cidades como São Paulo (4,64%), Campinas (7,05%) e Praia Grande (7,38%).
A razão não é aluguel alto em termos absolutos — São Paulo tem preços maiores. O que explica o número é a combinação de aluguel relativamente alto com preço de imóvel ainda acessível para os padrões da região. Santos atrai inquilinos de perfil permanente por razões estruturais:
- Porto de Santos — o maior da América Latina, com movimentação de 186,4 milhões de toneladas (Antaq/APS, 2025), gera emprego permanente para operadores portuários, logísticos e executivos de multinacionais de navegação
- Polo de serviços e saúde — Santos concentra hospitais de referência regional (Santa Casa, Hospital Beneficência Portuguesa), atraindo profissionais de saúde que moram na cidade sem a intenção de comprar imóvel
- Ensino superior — UNISANTA e UNINOVE criam demanda por aluguel estudantil nos bairros próximos aos campi
- Custo de oportunidade — para profissionais que trabalham em São Paulo e buscam qualidade de vida à beira-mar sem pagar o preço da capital, Santos é uma alternativa racional de moradia permanente
Esse perfil de inquilino paga aluguel regularmente por 12 meses. O imóvel não fica vazio em agosto.
O yield bruto calculado
| Indicador | Santos | Guarujá |
|---|---|---|
| Aluguel mediano (por m²) | R$ 43,19 | R$ 21,10 |
| Preço mediano de venda (por m²) | R$ 7.735 (FipeZAP, jul/2025) | R$ 6.670 (MySide/FipeZAP, fev/2026) |
| Yield bruto anual | 8,55% | ~3,80% |
| Comparação com média nacional | +2,47 p.p. acima | −2,28 p.p. abaixo |
Fontes: FipeZAP Índice de Locação Residencial (abr/2026); FipeZAP Índice de Venda (jul/2025, Santos); MySide/FipeZAP (fev/2026, Guarujá); DataZAP (dez/2025, aluguel Guarujá).
Por que Guarujá tem yield tão baixo em locação anual
O mercado imobiliário de Guarujá é orientado por segunda residência, não por moradia permanente. O comprador típico da Baixada Santista adquire o imóvel para uso próprio nas férias e feriados — e frequentemente não aluga no longo prazo, ou aluga apenas em temporada. Isso cria um desequilíbrio: preços de venda inflados pela demanda de lazer, preços de aluguel anual deprimidos pela baixa procura de residentes permanentes.
Um apartamento de 80 m² na Enseada por R$ 420 mil (R$ 5.250/m²) geraria aluguel mensal de R$ 1.688 (R$ 21,10/m² × 80). Isso representa R$ 20.256 por ano — yield bruto de 3,80%. Antes de qualquer custo fixo.
Quase metade das compras na Baixada Santista é feita à vista (46%, CRECI-SP, ago/2025) — o que reforça o perfil de comprador que não depende da renda de aluguel para justificar o investimento.
Rendimento short stay: Guarujá tem potencial, mas com risco real
A posição de Guarujá no mercado de temporada
Guarujá está entre os dez destinos de curta temporada com maior rentabilidade do Brasil, conforme levantamento da Terracotta Ventures (jan/2025). O mesmo relatório estima yield bruto de até 12,7% ao ano para imóveis bem posicionados. Guarujá recebe aproximadamente 2 milhões de visitantes por ano (Prefeitura de Guarujá), concentrados nos meses de verão, com picos nos feriados de Carnaval e julho.
Estimativa, não fato: o yield de 12,7% ao ano vem de relatório da Terracotta Ventures (jan/2025) e se refere ao teto otimista para imóveis em localização premium. Não é uma média — é um cenário de melhor desempenho. O dado está consistente com a estrutura de preços de diária praticada em Guarujá, mas não há índice público oficial de short stay para a cidade. Toda afirmação sobre rentabilidade de temporada neste artigo é rotulada como estimativa.
A sazonalidade que define o yield real
Guarujá tem três regimes distintos ao longo do ano:
| Período | Meses | Ocupação estimada | Diária média (2 dorm.) | Receita estimada/mês |
|---|---|---|---|---|
| Alta temporada | Dez, Jan, Fev | 70–80% | R$ 400–600 | R$ 8.400–14.400 |
| Temporada intermediária | Mar, Jul, Set–Nov | 30–40% | R$ 200–350 | R$ 1.800–4.200 |
| Baixa temporada | Abr, Mai, Jun, Ago | 10–20% | R$ 150–250 | R$ 450–1.500 |
Fontes: estimativas com base em padrões de plataformas (Airbnb, Booking) e diárias CRECI-SP (Carnaval 2026: R$ 600–1.500); sazonalidade verificada em A Tribuna e Diário do Litoral.
Em termos anuais, um apartamento de 2 dormitórios bem localizado (Pitangueiras, Enseada) pode faturar entre R$ 36.000 e R$ 70.200 brutos. O intervalo é amplo porque depende de localização, decoração, qualidade da gestão na plataforma e fatores imprevisíveis como clima e eventos regionais.
Santos no short stay: existe, mas não é o modelo dominante
Santos tem demanda de curta temporada menor que Guarujá. O turismo de Santos é mais corporativo (eventos portuários, feiras) e de saúde (tratamentos em hospitais de referência). O short stay em Santos funciona para apartamentos bem localizados no Gonzaga e Boqueirão, mas a concentração de demanda no verão é menos pronunciada que em Guarujá — e o diferencial de yield em relação ao aluguel anual é menor, porque o yield anual já é alto.
Para o investidor que busca maximizar renda de curta temporada, Guarujá tem vantagem estrutural por ser um destino de lazer com demanda concentrada de uma metrópole a menos de 100 km.
Custos ocultos: o que derruba o yield
Esta é a parte que a maioria dos anúncios imobiliários omite. Tanto para locação anual em Santos quanto para short stay em Guarujá, os custos operacionais reduzem significativamente o yield bruto.
Custos em locação anual (ambas as cidades)
| Custo | Santos (estimativa) | Guarujá (estimativa) |
|---|---|---|
| IPTU (apto 80 m² médio) | R$ 2.400–4.800/ano | R$ 3.000–6.000/ano |
| Condomínio | R$ 4.800–12.000/ano | R$ 9.600–24.000/ano |
| Taxa de administração | 8–12% do aluguel | 8–12% do aluguel |
| Manutenção | R$ 1.200–3.600/ano | R$ 2.400–6.000/ano (maresia) |
| Vacância (1 mês/ano) | ~R$ 3.455 | ~R$ 1.688 |
O custo de manutenção em Guarujá é estruturalmente maior por causa da corrosão por maresia — imóveis na primeira linha de praia demandam pintura, troca de peças metálicas e revisão de vedações com frequência maior que no interior ou em cidades sem exposição marítima direta.
Custos adicionais no short stay (Guarujá)
| Custo | Estimativa |
|---|---|
| Comissão plataforma (Airbnb/Booking) | 15–20% da receita bruta |
| Limpeza entre hóspedes | R$ 6.000–10.000/ano |
| ISSQN + regularização | R$ 2.000–5.000/ano |
| Enxoval e reposição | R$ 2.000–4.000/ano |
| Seguro | R$ 1.200–2.400/ano |
O custo de aquisição que muda o cálculo
Santos e Guarujá compartilham um risco em imóveis de orla: a incidência de laudêmio de 5% sobre o valor da transação, pago à SPU (Secretaria do Patrimônio da União), para imóveis em terrenos de marinha. Em um imóvel de R$ 500 mil, são R$ 25.000 adicionais só para formalizar a compra.
| Custo na compra | Santos | Guarujá |
|---|---|---|
| ITBI | 3% | 3% |
| Laudêmio (terreno de marinha) | 5% (parte da orla) | 5% (grande parte da orla) |
| Escritura + Registro | 1–2% | 1–2% |
| Corretagem | 5–6% | 5–6% |
| Total com laudêmio | 14–16% | 14–16% |
Esses custos de transação fazem o break-even (ponto de equilíbrio do investimento) demorar mais. Em um imóvel de R$ 420 mil com 15% de custos de entrada (R$ 63.000), o capital total investido efetivo é R$ 483.000 — o que reduz o yield calculado sobre o capital desembolsado.
Quando o yield líquido fecha — e quando não fecha
Cenário Santos: locação anual em apartamento 80 m²
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel (80 m² × R$ 5.200/m²) | R$ 416.000 |
| Receita bruta anual (R$ 43,19 × 80 × 12) | R$ 41.462 |
| (−) Administração 10% | −R$ 4.146 |
| (−) IPTU | −R$ 3.600 |
| (−) Condomínio | −R$ 7.200 |
| (−) Manutenção | −R$ 2.400 |
| (−) Vacância 1 mês | −R$ 3.455 |
| Receita líquida pré-IR | R$ 20.661 |
| Yield líquido estimado | ~5,0% |
O yield líquido de ~5% em Santos é competitivo entre cidades brasileiras para locação residencial, mas fica abaixo da Selic (15% a.a., BCB/Copom, abr/2026) e do CDI (14,79% a.a., B3/Investidor10, abr/2026). O argumento para o imóvel como investimento passa pela soma de renda + valorização patrimonial — Santos acumulou +11,68% de valorização em 12 meses (FipeZAP, jul/2025).
Cenário Guarujá: locação anual em apartamento 80 m² na Enseada
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel (80 m² × R$ 5.250/m²) | R$ 420.000 |
| Receita bruta anual (R$ 21,10 × 80 × 12) | R$ 20.256 |
| (−) Condomínio | −R$ 14.400 |
| (−) IPTU | −R$ 4.000 |
| (−) Manutenção/maresia | −R$ 3.600 |
| (−) Vacância 1 mês | −R$ 1.688 |
| (−) Seguro | −R$ 800 |
| Receita líquida pré-IR | −R$ 4.232 |
| Yield líquido | Negativo |
Em imóvel de orla com condomínio alto, a locação anual em Guarujá não cobre os custos fixos. Exceções: imóveis em Vicente de Carvalho (condomínios menores, demanda de residentes permanentes) ou casas sem taxa de condomínio.
Cenário Guarujá: short stay
| Cenário | Receita bruta | (−) Custos totais | Yield líquido |
|---|---|---|---|
| Conservador | R$ 36.000 | R$ 39.800 | Negativo |
| Moderado | R$ 50.000 | R$ 42.000 | ~1,9% |
| Otimista | R$ 70.200 | R$ 45.440 | ~5,9% |
O cenário moderado exige imóvel bem localizado, bem decorado, com gestão profissional na plataforma e alta disponibilidade durante o verão. O cenário otimista aproxima-se da faixa do yield bruto de 12,7% citado pela Terracotta Ventures — mas o líquido após todos os custos fica entre 5% e 6%.
Tabela comparativa: onde cada cidade vence
| Critério | Santos | Guarujá |
|---|---|---|
| Yield longo prazo (bruto) | 8,55% a.a. (#1 Brasil, FipeZAP) | ~3,80% a.a. (calculado) |
| Yield short stay (bruto, estimativa) | Baixo — mercado não sazonal | Até 12,7% (teto otimista) |
| Demanda permanente de inquilino | Alta (porto, saúde, universidades) | Baixa (segunda residência dominante) |
| Sazonalidade da renda | Homogênea (12 meses) | Concentrada (dez–fev) |
| Custo de manutenção | Moderado | Alto (maresia, orla) |
| Risco de vacância (longo prazo) | Baixo | Alto fora de temporada |
| Custo de gestão short stay | — | 15–20% plataforma + limpeza |
| Valorização 12 meses | +11,68% (FipeZAP, jul/2025) | +6,24% (MySide/FipeZAP, fev/2026) |
Veredito por perfil de investidor
| Perfil | Melhor escolha | Razão |
|---|---|---|
| Renda previsível sem gestão ativa | Santos | Yield 8,55% bruto, inquilino permanente, baixa vacância |
| Uso próprio + renda complementar | Guarujá | O imóvel serve ao proprietário e gera renda nos picos |
| Maximizar yield em curta temporada | Guarujá | Potencial de até 12,7% com gestão profissional |
| Patrimônio com maior valorização | Santos | +11,68% YoY contra +6,24% Guarujá |
| Aposentadoria + segunda residência | Guarujá | Qualidade de vida na orla com renda de temporada |
| Capital <R$ 400 mil, retorno imediato | Santos | Yield mais alto, menor risco de vacância |
Fontes citadas neste artigo
- FipeZAP Índice de Locação Residencial — abr/2026: https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202604-residencial-locacao.pdf
- FipeZAP Índice de Locação Residencial — dez/2024: https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202412-residencial-locacao.pdf
- MySide / FipeZAP — m² Guarujá fev/2026: https://myside.com.br
- DataZAP — aluguel mediano Guarujá dez/2025: https://datazap.com.br
- Terracotta Ventures — short stay ranking Brasil, jan/2025 (estimativa; fonte offline na data de verificação): terracottaventures.com.br
- CRECI-SP — compras à vista e diárias Carnaval, ago/2025 e fev/2026: https://www.crecisp.gov.br
- Antaq / Autoridade Portuária de Santos — movimentação Porto de Santos 2025: https://www.antaq.gov.br
- BCB / Copom — Selic 15% a.a., abr/2026: https://www.bcb.gov.br
- B3 / Investidor10 — CDI 14,79% a.a., abr/2026: https://borainvestir.b3.com.br
- SPU — Laudêmio terrenos de marinha: https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao
- Prefeitura de Guarujá — fluxo turístico 2 milhões/ano: https://www.guaruja.sp.gov.br
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