Lançamentos Imobiliários: Santos vs Guarujá — Construção Civil, VGV e Quem Está Lançando
Guarujá: +38% em área autorizada (310.000 m²) em 2025. Baixada Santista: 3.608 unidades lançadas. Incorporadoras ativas, bairros e riscos de comprar na planta.
A construção civil em Guarujá cresceu 38% em área autorizada em 2025 — 310.000 m² de alvarás concedidos contra 224.000 m² no ano anterior, segundo a Prefeitura de Guarujá. No mesmo período, a Baixada Santista como um todo lançou 3.608 novas unidades residenciais, com ticket médio de R$ 928.000. Para quem pensa em comprar na planta, o cenário das duas cidades exige atenção tanto ao volume de oferta quanto ao perfil de quem está construindo.
Metodologia: dados de alvará da Prefeitura de Guarujá (Seinfra, jan/2026); lançamentos regionais da SECOVI-SP/Brain (4T/2025); lançamentos individuais identificados via Viva Real, portais de incorporadoras e cobertura da A Tribuna. "GMG Studio" citado no roteiro original não foi verificado como fonte primária ou incorporadora ativa — não usado. SECOVI não publica breakdowns por cidade (apenas Baixada Santista agregado) nos relatórios de acesso gratuito.
Guarujá — alvarás 2025
+38% (310.000 m²)
Fonte: Prefeitura Guarujá / Seinfra, jan/2026
Baixada Santista — lançamentos 2025
3.608 unidades
Fonte: SECOVI-SP / Brain, 4T/2025
Ticket médio regional
R$ 928.000/unidade
Fonte: SECOVI-SP / Brain, 4T/2025
Guarujá — participação regional (Q1/2024)
~65% das unidades
Fonte: SECOVI-SP / Brain, Q1/2024
Habite-se Guarujá (2023)
337 certificados (+66% vs 2020)
Fonte: Prefeitura Guarujá
MCMV — participação (Q4/2025)
43,3% dos lançamentos regionais
Fonte: SECOVI-SP / Brain, 4T/2025
O que os números de alvará significam — e o que não significam
O crescimento de 38% em área autorizada em Guarujá é um indicador antecedente — mede permissões concedidas, não unidades entregues ou vendidas. A sequência até a entrega é:
- Alvará → autorização para construir (o que cresceu 38%)
- Início da obra → incorporadora lança no mercado ("lançamento")
- Obra em andamento → fase de vendas na planta
- Habite-se → certificado de conclusão e entrega das chaves
O Guarujá também registrou crescimento no número de habite-se expedidos: saltou de 203 (2020) para 337 (2023), avanço de 66%. Isso confirma que o pipeline de licenciamento se traduz em entregas efetivas.
Sem breakdown Santos: A Prefeitura de Santos não publicou relatório equivalente de alvarás para 2024–2025 em formato comparável ao de Guarujá. Dados de lançamentos da SECOVI-SP são regionais (Baixada Santista agregada) — não permitem isolar Santos de Guarujá sem acesso ao banco de dados pago da Brain Intelligence.
Lançamentos ativos por bairro
Guarujá — empreendimentos identificados (2024–2026)
| Bairro | Empreendimento | Incorporadora | Perfil | Status |
|---|---|---|---|---|
| Enseada | Enseada 360 — Fase 2 | Kallas | 271 unid., 2 torres 20 and., 47–56 m², 1–2 dorm. | Entregue out/2025 |
| Enseada | Type Enseada Guarujá | Imperial Construtora | Studios, rooftop, posicionado para temporada | Lançamento |
| Astúrias | Type Astúrias | Imperial Construtora | Studios com piscina, foco em short stay | Lançamento |
| Pitangueiras | Residencial Villa Pitangueiras | n/d | A partir de R$ 1.121.488 | Disponível |
| Jardim Acapulco | Casas em condomínio existente | Mercado secundário | Majoritariamente revenda, sem novos lançamentos identificados | Revenda |
Perfil dominante em Guarujá: Estúdios e 1–2 dormitórios posicionados para segunda residência e aluguel de temporada (short stay). Incorporadoras regionais lideram; as nacionais de grande porte (Cyrela, EZTec, MRV) não foram identificadas com lançamentos confirmados em Guarujá no período pesquisado.
Santos — lançamentos identificados (2024–2026)
| Bairro | Empreendimento | Incorporadora | Perfil | Entrega prevista |
|---|---|---|---|---|
| Boqueirão | Residencial Supremo Boqueirão | Âncora Construtora | Canal 3, continuação do Supremo Gonzaga | n/d |
| Boqueirão | Residencial Ilha de Paros | n/d | Canal 4, aptos + coberturas + garden | jul/2028 |
| José Menino | Residencial Puerto Orquidário | n/d | Médio padrão | jun/2026 |
| Embaré | Residencial Bali | n/d | 2–3 suítes | jun/2027 |
Perfil dominante em Santos: Médio e alto padrão residencial, 2–3 dormitórios, voltado a moradia principal. Santos tem histórico de atrair um comprador diferente do de Guarujá: mais estável financeiramente, mais antigo, com perfil de moradia definitiva.
Participação no VGV regional: Em Q1/2024, Guarujá respondeu por ~65% das unidades lançadas e ~52% do VGV da Baixada Santista. Isso confirma que Guarujá lidera em volume de lançamentos na região, enquanto Santos tem ticket médio por unidade mais alto (produto maior, mais exclusivo).
VGV: o que sabemos e o que está declarado como lacuna
| Indicador | Baixada Santista (regional) | Guarujá (estimativa) | Santos (estimativa) | Status |
|---|---|---|---|---|
| Unidades lançadas 2025 | 3.608 | ~2.000–2.400 (65% de estimativa) | ~800–1.200 | Estimativas — sem dado oficial por cidade |
| Ticket médio | R$ 928.000 | Provavelmente acima (produto de orla) | Provavelmente acima (luxo) | Estimativa fundamentada |
| VGV total regional 2025 | n/d (parcial: R$ 31,8 bi SP estado) | n/d por cidade | n/d por cidade | Lacuna |
| M² médio lançamentos | R$ 11.261 (regional) | n/d | n/d | Lacuna |
Lacuna de dados por cidade: SECOVI-SP/Brain não disponibiliza de forma gratuita o breakdown por município (Santos vs. Guarujá) do seu painel de lançamentos. Os dados por cidade estão no banco de dados pago da Brain Intelligence. As estimativas acima são baseadas na participação histórica de ~65% de Guarujá no volume regional (Q1/2024) e não devem ser tratadas como dados verificados.
Perfil das incorporadoras
Guarujá: incorporadoras regionais, produto de segunda residência
Guarujá atrai incorporadoras especializadas no litoral paulista, com produtos desenhados para:
- Uso eventual (segunda residência, férias)
- Renda por short stay (Airbnb/plataformas)
- Comprador que quer "imóvel na praia"
A Kallas é a maior incorporadora identificada com lançamento verificado na região (Enseada 360, 271 unidades). A Imperial Construtora opera com foco explícito em temporada. O ticket de R$ 1+ milhão para imóveis de orla filtra compradores e limita o volume de vendas — mas assegura VGV elevado por unidade.
Santos: incorporadoras regionais, produto residencial
Santos tem um mercado de lançamentos mais tradicional, com incorporadoras locais (como a Âncora) focadas em moradia principal. O perfil de produto — 2–3 suítes, padrão médio-alto — atende o comprador de moradia definitiva que já tem vínculo com a cidade.
A participação de Minha Casa Minha Vida (43,3% dos lançamentos regionais em Q4/2025) sugere que parte significativa do pipeline da Baixada Santista vai para imóveis acessíveis — concentrados provavelmente em municípios do interior da região (São Vicente, Praia Grande, Cubatão), não na orla de Santos ou Guarujá.
Riscos de comprar na planta
Comprar imóvel na planta em qualquer cidade do litoral paulista envolve riscos específicos:
| Risco | Guarujá | Santos |
|---|---|---|
| Atraso na entrega | Comum — obras de temporada param na alta estação | Presente, mas menor impacto de sazonalidade |
| Falência de incorporadora | Risco com regionais menores — verificar patrimônio de afetação | Idem |
| Vacância na entrega | Alta se produto posicionado só para short stay | Menor para produto de moradia |
| Custos de conclusão | Maresia eleva custo de acabamento da obra | Menor exposição |
| Valorização vs. expectativa | Mercado de segunda residência mais volátil | Mercado residencial mais estável |
Patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964): Exija que a incorporadora registre o patrimônio de afetação do empreendimento. Isso protege o comprador em caso de falência — os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora.
Como verificar: No cartório de registro de imóveis, peça a certidão de registro da incorporação (inclui memorial de incorporação, patrimônio de afetação e cronograma). Também verifique se a incorporadora está registrada no Registro de Incorporações do cartório local — obrigatório por lei antes de qualquer venda.
Veredito por perfil
| Perfil | Recomendação | Por quê |
|---|---|---|
| Comprador de planta para segunda residência | Guarujá tem mais oferta e produto alinhado | Estúdios e 1–2 dorm. posicionados para temporada; pipeline ativo |
| Comprador de moradia principal | Santos tem produto mais adequado | 2–3 dormitórios, incorporadoras com histórico, entrega mais estável |
| Investidor para short stay | Guarujá, com cautela no produto escolhido | Imperial e Kallas têm produtos desenhados para esse fim; avaliar taxa de condomínio |
| Comprador de alto padrão | Jardim Acapulco ou Gonzaga premium | Mercado secundário domina o alto padrão nas duas cidades; lançamentos premium são raros |
| Comprador conservador (risco mínimo) | Imóvel usado em ambas | Comprar novo envolve risco de entrega e de obra — imóvel pronto elimina esse risco |
Fontes citadas neste artigo
- Prefeitura de Guarujá — construção civil cresceu 38% em 2025 (Seinfra, jan/2026)
- Prefeitura de Guarujá — habite-se cresceu 66% (2020–2023)
- SECOVI-SP — pesquisas e índices (regional Santos)
- SECOVI-SP — 4T/2025 apresentação YouTube
- CRECI-SP — pesquisas de mercado Baixada Santista
- Imperial Construtora — empreendimentos Guarujá
- Kallas — Enseada 360 Fase 2
- A Tribuna — mercado imobiliário Santos alto padrão
- Viva Real — lançamentos Santos
Lacunas declaradas: SECOVI-SP/Brain não disponibiliza breakdown por município (Santos vs. Guarujá) gratuitamente — dados regionais apenas. Prefeitura de Santos não publicou relatório equivalente de alvarás para 2024–2025. "GMG Studio" não verificado como fonte primária.
Atualizações
- 2026-05-22: artigo publicado a partir do roteiro 23 da agenda Santos×Guarujá
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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