Investir em imóvel: Santos ou Guarujá? Análise de valorização e rentabilidade

Santos valorizou +11,68% em 2025 (FipeZAP), enquanto Guarujá avançou +6,24% nos 12 meses encerrados em fevereiro de 2026 (FipeZAP/MySide). A diferença de ritmo não indica que uma cidade é superior à outra para investimento — indica que são mercados estruturalmente diferentes, com perfis de risco e retorno distintos. Santos tem demanda residencial primária estável, impulsionada por uma população envelhecida com alto poder aquisitivo. Guarujá cresce por turismo, segunda residência e lançamentos de alto padrão, com picos de valorização no segmento premium e maior exposição à sazonalidade.

Resumo executivo

Para quem busca preservação de capital com valorização consistente, Santos apresenta fundamentos mais estáveis: mercado residencial primário, menor vacância de longo prazo e menor exposição sazonal. A valorização de +11,68% em 2025 (FipeZAP) reflete demanda genuína de moradores, não apenas especulação turística.

Para quem busca maior potencial de retorno com perfil de risco mais alto, Guarujá oferece o segmento de alto padrão (Iporanga, Jardim Acapulco, orla da Enseada) com histórico de valorização de até 12% ao ano (portais imobiliários, 2023), além de rentabilidade de aluguel por temporada que pode atingir até 12,7% ao ano (Terracotta Ventures, jan/2025) — mas com vacância maior fora da temporada e variação de aluguel negativa de -9,44% no mercado de longa permanência em 2025 (QuintoAndar/DataZAP).

Para quem busca renda passiva mensal estável, Santos tem aluguel/m² de R$ 34,70 contra R$ 21,10 de Guarujá (QuintoAndar, dez/2025) — 64% acima — o que favorece Santos para estratégia de longa permanência.

Tese de investimento: o que move cada mercado

Santos: residencial primário + porto

A tese de Santos é baseada em fundamentos demográficos e econômicos sólidos:

• Mercado de residência primária dominante: Santos tem 418.608 habitantes (IBGE Censo 2022), a maioria morando permanentemente. A demanda por imóveis é menos exposta à sazonalidade turística.
• População envelhecida com poder de compra: 25,33% da população tem 60+ anos (IBGE Censo 2022) — a maior proporção do Brasil entre cidades acima de 100 mil habitantes. A faixa 60+ é identificada como a principal compradora de apartamentos na orla santista, conforme o próprio IBGE e estudos setoriais.
• Porto que garante emprego e renda: o Porto de Santos movimentou 186,4 milhões de toneladas em 2025 (recorde) e gera ~32.000 empregos diretos (Antaq/Autoridade Portuária de Santos). Essa base econômica sustenta a demanda imobiliária local.
• IDHM 0,840: o 6º maior do Brasil e 3º de SP (Atlas Brasil PNUD/IPEA/FJP, 2010), associado a renda domiciliar mediana de ~R$ 1.700 (IBGE Censo 2022), indica população com capacidade de pagamento.

Guarujá: turismo + segunda residência + alto padrão

A tese de Guarujá é baseada em escassez de orla e demanda de lazer:

• Segunda residência dominante: estima-se que mais de 40% dos domicílios em Guarujá sejam de segunda residência (dado estimado, sem fonte primária oficial disponível — declarado como estimativa). A demanda de compra vem fortemente de paulistanos e compradores de Campinas, Sorocaba e São José dos Campos.
• Alto padrão com preços de referência nacional: condominios fechados na orla atingem valores entre R$ 9.269/m² (Acapulco) e R$ 31.786/m² (Iporanga) (A Tribuna/Associação de Corretores, jul/2025). Esses segmentos têm demanda própria, menos correlacionada com o mercado médio.
• Crescimento de lançamentos: área autorizada para construção em Guarujá foi de 310 mil m² em 2025 — +38% em relação a 2024 (224 mil m²) (Prefeitura de Guarujá, 2025).
• Procura por litoral premium: a demanda por imóveis de alto padrão no litoral paulista cresceu +15% nos últimos dois anos (SECOVI-SP, 2023-2025), com valorização projetada para o segmento premium de +10% em 2025 (SECOVI-SP).

Preços por m²: onde cada cidade está posicionada

Santos

O m² médio em Santos é de R$ 7.735 (FipeZAP, jul/2025). A distribuição por zonas não foi desagregada em fonte primária disponível durante esta apuração; para valores por bairro consultar fipezap.zapimoveis.com.br.

Guarujá — por segmento

A dualidade é evidente: para quem compra na faixa geral (R$ 6.670/m²) Guarujá é ~14% mais barato que Santos (R$ 7.735/m²). Para quem compra em Iporanga ou São Pedro, Guarujá é entre 3 e 4 vezes mais caro que a média de Santos.

Valorização recente

Santos: +11,68% em 2025 (FipeZAP). No acumulado Jan-Set 2025, as vendas na Baixada Santista somaram 3.301 apartamentos e VGV de R$ 2,984 bilhões (SECOVI-SP/Brain). O ticket médio de apartamento na Baixada foi ~R$ 928 mil em 2025 (CBN Santos/SECOVI). As vendas no Q4 2025 cresceram +15,6% em relação ao Q4 anterior (SECOVI-SP/A Tribuna).

Guarujá: +6,24% nos 12 meses encerrados em fevereiro de 2026 (FipeZAP/MySide). Acumulado Jan-Jul 2025: +5,14% (FipeZAP/A Tribuna). O segmento premium do litoral paulista apresenta histórico de valorização de até 12% ao ano (portais imobiliários, 2023), e o SECOVI-SP projetou valorização de +10% para o litoral premium em 2025. Entre 2020 e 2023, alvarás de construção em Guarujá cresceram +56,1% e habite-ses +66% (Prefeitura de Guarujá).

Transações em Guarujá (SECOVI-SP):

Fonte: SECOVI-SP

Rentabilidade de aluguel: longa permanência vs temporada

Longa permanência

• Santos: aluguel/m² R$ 34,70 (QuintoAndar, dez/2025)
• Guarujá: aluguel/m² R$ 21,10 (QuintoAndar/DataZAP, dez/2025)
• Evolução aluguel Guarujá (dez/2024 → dez/2025): −9,44% (QuintoAndar/DataZAP)

A queda de -9,44% no aluguel de longa permanência em Guarujá em 2025 é o dado mais relevante para o investidor que quer renda mensal previsível. Santos, por ter mercado de moradia primária dominante, tende a ter aluguel mais estável.

A faixa de aluguel mais transacionada na Baixada é de R$ 2.000 a R$ 3.000 (CRECI-SP, ago/2025), com 60% dos contratos em apartamentos e 40% em casas.

Temporada (short-stay)

Guarujá tem vantagem na temporada:

• Diárias no Carnaval 2026: 1 dorm. +122,5% (ex: R$ 625 → R$ 1.230); 2 dorm. ~+100% (CRECI-SP, 2026)
• Rentabilidade anual estimada de short-stay: até 12,7% (Terracotta Ventures, jan/2025)
• Ocupação média na alta temporada: ~80% (estimativa de plataformas de hospedagem; declarado como estimativa por ausência de fonte primária oficial)

O risco do modelo short-stay em Guarujá é a concentração de receita em poucos meses (dezembro-fevereiro, Carnaval, feriados prolongados) e a vacância elevada nos meses de baixa temporada.

Riscos e gargalos por cidade

Santos

• Laudêmio SPU: imóveis na faixa de marinha (orla) podem incidir laudêmio de 5% sobre o valor da transação, além do foro anual (SPU — Secretaria do Patrimônio da União). Verificar a situação de cada imóvel antes de comprar.
• Mercado maduro: valorização menor do que segmentos de nicho de Guarujá, mas mais previsível.
• Gabarito e verticalização: zonas da orla têm restrições de altura definidas pelo Plano Diretor, limitando o impacto de novos lançamentos sobre os imóveis existentes.

Guarujá

• Laudêmio SPU: assim como Santos, imóveis na orla também podem estar sujeitos a laudêmio. Verificar SPU antes de qualquer negociação.
• Sazonalidade da renda: para aluguel de temporada, a receita é concentrada. O dado de -9,44% no aluguel de longa permanência em 2025 (QuintoAndar/DataZAP) ilustra a pressão sobre os imóveis que não conseguem operar no modelo de curta temporada.
• Infraestrutura: crescimento de lançamentos (+38% em área autorizada em 2025) pode pressionar serviços públicos (água, esgoto, coleta) nos picos de temporada.
• Segunda residência como mercado dominante: valorização depende de demanda externa (compradores de outras cidades). Ciclos econômicos adversos em São Paulo afetam mais Guarujá do que Santos.

Cenário 2026–2030

Os principais catalisadores para valorização em ambas as cidades no médio prazo:

Guarujá:

• Túnel Santos-Guarujá (previsão de obras): se concluído, reduz drasticamente o tempo de deslocamento pela balsa e pode ampliar a demanda por moradia primária em Guarujá para trabalhadores que atuam em Santos. Ainda na fase de estudos e licenciamento; cronograma sem data oficial confirmada.
• Porto Digital Baixada e expansão da APS: geração de empregos formais qualificados na região pode aumentar demanda por moradia permanente.
• Crescimento de lançamentos: 310 mil m² autorizados em 2025 (+38%) indica pipeline de oferta relevante.

Santos:

• Expansão portuária: Porto de Santos bate recordes consecutivos de movimentação; expansão do complexo logístico sustenta empregos e renda.
• Rejuvenescimento demográfico necessário: com 25,33% da população com 60+ anos, Santos precisa de políticas para atrair famílias jovens. A valorização imobiliária depende da reposição dessa base.
• Renovação urbana: projetos de revitalização do Centro Histórico (Projeto Valongo e similares) podem ampliar demanda nos bairros históricos.

Veredito por perfil

Fontes citadas neste artigo

• FipeZAP — Índice residencial de compra: Santos +11,68% (2025), Guarujá +6,24% (12m encerrados fev/2026), m² Santos R$ 7.735 (jul/2025): fipezap.zapimoveis.com.br
• MySide / FipeZAP — M² médio Guarujá R$ 6.670 (fev/2026): myside.com.br
• A Tribuna / Associação de Corretores — Preços por m² por localidade em Guarujá (jul/2025): atribuna.com.br
• Diário do Litoral — M² Parque Enseada R$ 7.680 (set/2024): diariodolitoral.com.br
• SECOVI-SP / Brain Inteligência Estratégica — Lançamentos, vendas e VGV na Baixada Santista e Guarujá (2022-2025): secovi.com.br
• QuintoAndar / DataZAP — Aluguel/m² Santos R$ 34,70 e Guarujá R$ 21,10 (dez/2025), variação -9,44% Guarujá: quintoandar.com
• CRECI-SP — Perfil de imóveis vendidos e alugados, diárias de temporada (ago/2025 e fev/2026): creci.org.br
• Terracotta Ventures — Rentabilidade short-stay até 12,7% ao ano (jan/2025): terracottaventures.com.br
• Prefeitura de Guarujá — Área autorizada para construção 310 mil m² em 2025 (+38%), alvarás e habite-ses 2020-2023: guaruja.sp.gov.br
• Antaq / Autoridade Portuária de Santos (APS) — Movimentação Porto de Santos 186,4 mi t em 2025 (recorde): portodesantos.com.br
• SPU — Secretaria do Patrimônio da União — Laudêmio de 5% em terrenos de marinha: www.gov.br/spu
• IBGE — População Santos 418.608 hab (Censo 2022), % 60+ anos 25,33%: ibge.gov.br

Atualizações

• 2026-05-16: artigo publicado a partir do roteiro 16 da agenda Santos×Guarujá