Metodologia: todos os dados deste artigo foram coletados diretamente em fontes primárias — decretos municipais publicados no Diário Oficial, Código Tributário Municipal e portal Siconfi do Tesouro Nacional. Nenhum dado foi estimado sem rotulação explícita. Lacunas de dados são declaradas. Última verificação: maio de 2026.

Santos reajustou o IPTU em 2025 pelo IPCA (4,5%) enquanto Guarujá adotou o INPC (4,09%) — uma diferença de 0,41 ponto percentual que a Prefeitura de Guarujá divulgou como "o menor reajuste da Baixada Santista". Para quem tem um imóvel com valor venal de R$ 400 mil, essa diferença representa aproximadamente R$ 16 a menos no boleto anual. Mas há outros fatores que importam mais: desconto por pagamento à vista, regras de parcelamento e o próprio valor venal atribuído ao imóvel — que pode variar significativamente entre as duas cidades para propriedades equivalentes de orla.

Resumo executivo

As duas cidades aplicam a mesma alíquota residencial de 1% sobre o valor venal do imóvel. O reajuste de 2025 foi ligeiramente menor em Guarujá (4,09% pelo INPC) do que em Santos (4,5% pelo IPCA). O desconto para pagamento à vista é maior em Santos: até 5% para quem usa o IPTU Digital (4% padrão + 1% adicional para aderentes ao serviço eletrônico, limitado a R$ 100) contra 3% em Guarujá.

Na prática, a carga tributária de IPTU entre as duas cidades é muito próxima — a diferença real está no valor venal atribuído ao imóvel, que depende da Planta Genérica de Valores de cada prefeitura e não tem relação direta com o preço de mercado.

Reajuste IPTU Santos 2025

+4,5% (IPCA)

Fonte: Decreto Municipal 10.602/2024 — Prefeitura de Santos

Reajuste IPTU Guarujá 2025

+4,09% (INPC)

Fonte: Decreto Municipal 16.387/2024 — Prefeitura de Guarujá

Alíquota residencial Santos

1,0% s/ valor venal

Fonte: Código Tributário de Santos

Alíquota residencial Guarujá

1,0% s/ valor venal

Fonte: Decreto 5.544/1998 — Guarujá

Desconto à vista Santos

4% (+1% IPTU Digital)

Fonte: Prefeitura de Santos — Sefin 2025

Desconto à vista Guarujá

3% cota única

Fonte: Decreto Municipal 16.386/2024 — Prefeitura de Guarujá

Parcelamento máximo (ambas)

Até 12 vezes

Fonte: Prefeitura de Santos e Guarujá — Edital IPTU 2025

Lançamentos emitidos Guarujá

~120 mil

Fonte: Prefeitura de Guarujá — Edital 447/2024

Reajuste 2025: IPCA em Santos, INPC em Guarujá

O IPTU de um município pode ser reajustado por diferentes índices de inflação. Santos e Guarujá escolheram índices distintos para 2025:

Santos aplicou o IPCA acumulado de agosto/2023 a julho/2024: +4,5%, conforme o Decreto Municipal Nº 10.602, de 13 de novembro de 2024, publicado no Diário Oficial de Santos. O IPCA mede a inflação de consumo amplo das famílias brasileiras.

Guarujá adotou o INPC acumulado de outubro/2023 a setembro/2024: +4,09%, pelo Decreto Municipal Nº 16.387, de 18 de outubro de 2024. O INPC mede especificamente a inflação de famílias com renda até 5 salários mínimos e costuma ser ligeiramente menor do que o IPCA em períodos de inflação moderada.

	Santos	Guarujá
Índice de reajuste 2025	IPCA	INPC
Variação aplicada	+4,5%	+4,09%
Período de referência	ago/2023–jul/2024	out/2023–set/2024
Decreto	Nº 10.602/2024	Nº 16.387/2024
Data de publicação	13/11/2024	18/10/2024

Por que o índice escolhido importa a longo prazo: o diferencial de 0,41 p.p. entre IPCA e INPC é pequeno num único ano. Mas se Guarujá mantém sistematicamente o INPC enquanto Santos adota o IPCA, a diferença se acumula. Em 10 anos com inflação moderada, isso pode representar 3–5% a menos na base de cálculo do IPTU de Guarujá — impacto real para imóveis com alto valor venal.

Alíquotas predial e territorial

Ambas as cidades aplicam estrutura de alíquotas idêntica para 2025:

Tipo de imóvel	Santos	Guarujá
Residencial (predial)	1,0%	1,0%
Comercial / Serviços (predial)	1,5%	1,5%
Terreno (territorial)	1,5%	1,5%

Fontes: Código Tributário Municipal de Santos e Decreto Nº 5.544/1998 (Guarujá), combinado com a Lei Complementar Nº 261/2019 (Planta Genérica de Valores de Guarujá).

O que é o valor venal — e por que ele não é o preço de mercado

O IPTU incide sobre o valor venal, que é o valor atribuído ao imóvel pela Prefeitura com base na Planta Genérica de Valores (PGV) — não sobre o valor de mercado.

A PGV é atualizada periodicamente e leva em conta localização, área construída, tipo de uso e padrão construtivo. Na prática, o valor venal de imóveis de orla costuma ser muito inferior ao valor de mercado em ambas as cidades. Um apartamento de 80 m² na orla de Guarujá avaliado em R$ 800 mil no mercado pode ter valor venal de R$ 200 mil a R$ 350 mil — resultando em IPTU anual de R$ 2.000 a R$ 3.500, não R$ 8.000.

Atenção para compras recentes: quando um imóvel é comprado por valor muito acima do valor venal, a Prefeitura pode revisar o valor venal para cima nos exercícios seguintes, aumentando o IPTU. Isso é mais comum em períodos de valorização imobiliária intensa — como os registrados em Guarujá a partir de 2020.

Descontos: 5% Santos vs 3% Guarujá

Aqui está a diferença prática mais relevante para quem já é proprietário e paga à vista:

Santos: até 5% de desconto (cota única + IPTU Digital)

Santos oferece dois descontos cumulativos para pagamento em cota única:

4% de desconto para qualquer contribuinte que pague dentro do vencimento da cota única
+1% adicional (limitado a R$ 100) para contribuintes cadastrados no IPTU Digital — programa de emissão eletrônica do carnê

O desconto máximo efetivo é 5% para quem usa o IPTU Digital — ou 4% para quem não aderiu. O IPTU Digital está disponível em www.santos.sp.gov.br (Serviços > Impostos e Taxas). A adesão é gratuita e o benefício se aplica a partir do exercício seguinte ao cadastro.

Guarujá: 3% de desconto (cota única)

Guarujá concede 3% de desconto para pagamento em cota única, conforme o Decreto Municipal Nº 16.386/2024. O benefício se aplica a todos os contribuintes, sem exigência de cadastro adicional.

Impacto prático dos descontos (valor venal hipotético: R$ 500.000)

Cenário de pagamento	Santos	Guarujá
IPTU bruto (1% × R$ 500.000)	R$ 5.000	R$ 5.000
Cota única — desconto padrão	R$ 4.800 (−4%)	R$ 4.850 (−3%)
Cota única + IPTU Digital	R$ 4.750 (−5%, capped em R$100)	—
12 parcelas mensais	R$ 416,67/mês	R$ 416,67/mês
Economia pagando à vista vs parcelado	R$ 250	R$ 150

O limite de R$ 100 para o 1% adicional do IPTU Digital de Santos significa que, para IPTU bruto acima de R$ 10.000, o desconto efetivo total fica ligeiramente abaixo de 5%.

Simulação: imóvel de orla avaliado em R$ 1 milhão (valor de mercado)

Premissa importante: o IPTU não incide sobre o valor de mercado, mas sim sobre o valor venal — fixado pela Planta Genérica de Valores de cada prefeitura. A relação entre valor de mercado e valor venal varia por imóvel e não há fórmula única. Para a simulação, apresentamos três hipóteses:

Hipótese	Valor de mercado	Valor venal assumido	IPTU bruto (1%)
Conservadora (30% do VM)	R$ 1.000.000	R$ 300.000	R$ 3.000
Intermediária (50% do VM)	R$ 1.000.000	R$ 500.000	R$ 5.000
Alta (70% do VM)	R$ 1.000.000	R$ 700.000	R$ 7.000

Como ambas as cidades têm alíquota idêntica de 1%, o IPTU efetivo depende exclusivamente do valor venal atribuído pela prefeitura de cada cidade ao imóvel específico — não há como afirmar, em abstrato, que Santos ou Guarujá cobra mais sem consultar os carnês reais.

Para imóveis de orla em Guarujá (bairros Pitangueiras, Astúrias, Enseada), o IPTU anual de apartamentos de 80 m² costuma ficar na faixa de R$ 3.000 a R$ 6.000 anuais, de acordo com estimativas históricas da PGV municipal.

IPTU Digital e formas de pagamento

Santos

IPTU Digital: cadastro gratuito no portal da Prefeitura; 1% de desconto adicional (limitado a R$ 100) sobre o desconto padrão de 4%
Cerca de 220.000 carnês emitidos para o exercício 2025; mais de 12.000 contribuintes já cadastrados no programa digital
Vencimento: cota única ou 1ª parcela a partir de 6 de janeiro de 2025
Parcelamento: até 12 vezes mensais

Guarujá

Emissão eletrônica obrigatória para a maioria das zonas; apenas a Zona Norte-Sul recebe carnê impresso + acesso digital opcional
Cerca de 120.000 lançamentos emitidos (13.395 terrenos + 107.481 edificações)
Vencimentos por zona (Edital Nº 447/2024):

Zona	Principais bairros	Cota única / 1ª parcela
Centro (0) e Sul (1)	Centro, Tombo, Astúrias, Guaiúba	08/01/2025
Oeste (2) e Leste (3)	Santo Antônio, Enseada, Jardim Acapulco	15/01/2025
ZN Norte (5)	Jardim Santense, Pae Cará, Vila Cunhambebe	23/01/2025
ZN Sul (6)	Sítio Pae Cará, Morrinhos, Vitória Park, Jardim Brasil	23/01/2025

Parcelamento: até 12 vezes mensais, com vencimentos nas mesmas datas de cada mês ao longo de 2025
Acesso ao carnê digital: www.guaruja.sp.gov.br/iptudigital

Dívida ativa: um dado que pouco se fala

Uma dimensão menos visível do IPTU é o volume de inadimplência — indicador de estresse financeiro da base de contribuintes.

Santos registrou R$ 18,3 milhões em dívida ativa de IPTU no primeiro trimestre de 2024 (Tesouro Nacional — Siconfi). Projetado para o ano inteiro, esse volume é expressivo em relação à arrecadação anual estimada de IPTU do município — sinal de inadimplência estrutural, possivelmente concentrada nos imóveis não regularizados.

Para Guarujá, não há dado equivalente disponível de forma consolidada nas fontes públicas consultadas. A ausência de informação não indica ausência de inadimplência — apenas que o dado não está publicado com a mesma granularidade.

IPTU como instrumento de política urbana

A alíquota maior para terrenos (1,5%) em relação a edificações residenciais (1%) em ambas as cidades não é acidental — é um instrumento de política urbana para desestimular a especulação imobiliária. Terrenos vazios em área urbana pagam mais do que imóveis construídos, criando incentivo econômico para o uso do solo.

Em cidades litorâneas com alta demanda por segunda residência, como Santos e Guarujá, esse instrumento é relevante: a pressão de compra por investidores gera ociosidade imobiliária (apartamentos fechados fora da temporada) que o IPTU territorial tenta inibir, ainda que de forma modesta.

Veredito por perfil

Perfil	Recomendação	Por quê
Proprietário em Santos que paga à vista	Aderir ao IPTU Digital	O desconto total pode chegar a 5% — maior do que o de Guarujá. O cadastro é gratuito e o benefício vale desde o exercício seguinte
Proprietário em Guarujá que paga à vista	Pagar cota única dentro do prazo da zona	3% de desconto sem burocracia adicional. Sem necessidade de cadastro
Comprador avaliando carga tributária	IPTU não é fator diferenciador entre as duas cidades	Com alíquota idêntica (1%), o IPTU depende do valor venal atribuído ao imóvel específico — não de diferença estrutural entre Santos e Guarujá
Investidor com imóvel comercial	Impacto igual nas duas cidades	Alíquota comercial idêntica (1,5%). A diferença de 0,41 p.p. no reajuste anual é marginal para decisão de investimento
Proprietário de terreno vazio	Construir ou vender evita sobrecarga	A alíquota territorial (1,5%) é 50% maior do que a residencial — incentivo explícito para não deixar o terreno ocioso em nenhuma das duas cidades

As duas cidades aplicam a mesma alíquota residencial de 1% sobre o valor venal do imóvel. O reajuste de 2025 foi ligeiramente menor em Guarujá (+4,09% pelo INPC) do que em Santos (+4,5% pelo IPCA). Na prática, a carga tributária é muito próxima nas duas cidades — o determinante real é o valor venal atribuído pela Planta Genérica de Valores de cada prefeitura ao imóvel específico, o que não permite comparação direta em abstrato.

Santos oferece 4% de desconto para qualquer contribuinte que pague a cota única dentro do prazo. Para quem está cadastrado no IPTU Digital (emissão eletrônica pelo site da Prefeitura de Santos), há um desconto adicional de 1%, limitado a R$ 100. O desconto máximo efetivo é de 5% — ou seja, R$ 500 em um IPTU de R$ 10.000.

Guarujá concede 3% de desconto para pagamento em cota única, conforme o Decreto Municipal Nº 16.386/2024. O benefício se aplica automaticamente a todos os contribuintes que pagarem dentro do vencimento — sem necessidade de cadastro adicional. O parcelamento é possível em até 12 vezes, com vencimentos que variam por zona da cidade (08/01 para Centro e Sul, 15/01 para Oeste e Leste, 23/01 para Zona Norte).

Não. O IPTU é calculado sobre o valor venal, que é definido pela Planta Genérica de Valores de cada prefeitura — e costuma ser significativamente menor do que o valor de mercado, especialmente em imóveis de orla valorizados. Um apartamento de orla com valor de mercado de R$ 1 milhão pode ter valor venal de R$ 300 mil a R$ 600 mil, resultando em IPTU de R$ 3.000 a R$ 6.000 anuais. Para saber o valor venal exato do seu imóvel, consulte o carnê do IPTU ou o portal digital da prefeitura correspondente.

As duas cidades permitem o parcelamento do IPTU em até 12 vezes mensais. Em Santos, as parcelas vencem a partir de 6 de janeiro de 2025. Em Guarujá, os vencimentos variam por zona: 8 de janeiro para Centro e Zona Sul, 15 de janeiro para Oeste e Leste, e 23 de janeiro para a Zona Norte. O parcelamento não tem acréscimo de juros nas primeiras parcelas, mas perde o desconto de cota única.

Sim, nas duas cidades. A alíquota para imóveis construídos residenciais é de 1%, enquanto para terrenos (imóveis não construídos) a alíquota é de 1,5% — 50% maior. Essa diferença é intencional: funciona como desincentivo à especulação imobiliária e incentivo ao uso produtivo do solo urbano.

O IPTU Digital é o programa de emissão eletrônica do carnê de IPTU de Santos, disponível no site da Prefeitura (santos.sp.gov.br). Ao aderir, o contribuinte recebe o carnê por e-mail e tem direito a 1% adicional de desconto no pagamento à vista (limitado a R$ 100 por exercício), além do desconto padrão de 4%. A adesão é gratuita e o benefício entra em vigor no exercício seguinte. Para um IPTU bruto de R$ 5.000, o desconto total sobe de R$ 200 (4%) para R$ 250 (5%), uma diferença de R$ 50.

Fontes citadas neste artigo

Prefeitura de Santos / Decreto Nº 10.602/2024 — Reajuste IPTU 2025 pelo IPCA: www.santos.sp.gov.br
Prefeitura de Guarujá / Decreto Nº 16.387/2024 — Reajuste IPTU 2025 pelo INPC: www.guaruja.sp.gov.br
Prefeitura de Guarujá / Decreto Nº 16.386/2024 — Desconto cota única 3%: www.guaruja.sp.gov.br
Prefeitura de Guarujá / Edital Nº 447/2024 — Vencimentos IPTU 2025 por zona: www.guaruja.sp.gov.br
Código Tributário Municipal de Santos — Alíquotas predial e territorial
Decreto Municipal Nº 5.544/1998 (Guarujá) — Alíquotas predial e territorial, c/c Lei Complementar Nº 261/2019
Tesouro Nacional — Siconfi — Receitas e dívida ativa de IPTU de Santos: tesouro.fazenda.gov.br/siconfi

Atualizações

2026-05-04: artigo publicado com dados verificados de decretos municipais de Santos e Guarujá para o exercício 2025

IPTU em Santos e Guarujá: alíquotas, descontos e quem paga mais em 2025