Aluguel na orla: Gonzaga e Boqueirão (Santos) vs Pitangueiras e Enseada (Guarujá)

A mediana de aluguel por m² em Santos é R$ 34,70 — a mais cara de toda a Baixada Santista, segundo o QuintoAndar e DataZAP de dezembro de 2025. Guarujá registrou R$ 21,10/m² no mesmo período, uma diferença de 39%. Mas essa comparação cidade-a-cidade esconde realidades bem distintas dentro das orlas: em Gonzaga (Santos), um apartamento de 2 dormitórios custa em média R$ 3.312/mês de aluguel com condomínio de R$ 1.371; em Jardim Astúrias (Guarujá), o mesmo perfil de 2 dormitórios pode sair por R$ 3.770 com condomínio de R$ 1.645 — mais caro do que o equivalente em Santos, porque o estoque disponível é de imóveis maiores e com mais estrutura de lazer.

A comparação honesta exige ir além da média municipal e olhar por bairro e tipo de imóvel.

Resumo executivo

Santos tem a mediana de aluguel por m² mais alta da Baixada Santista, mas o condomínio dos bairros de orla (Gonzaga, Boqueirão, Embaré) é significativamente menor do que o de Guarujá — R$ 1.100 a R$ 1.750/mês contra R$ 2.000 a R$ 3.000/mês nos bairros nobres de Guarujá. O estoque de Santos é predominantemente de apartamentos compactos (50–90 m²) em prédios mais antigos, sem portaria 24h ou lazer completo.

Guarujá tem a mediana mais baixa da região (−9,44% em dezembro de 2025 segundo QuintoAndar), mas os bairros de orla mais valorizados — Pitangueiras, Astúrias, Parque Enseada — têm aluguel/m² entre R$ 27 e R$ 47, com condomínio elevado que reflete prédios mais novos com lazer completo. O estoque disponível para aluguel é concentrado em apartamentos grandes (130–280 m²) e casas de alto padrão.

Para quem busca um apartamento compacto e paga menos de R$ 4.000/mês total (aluguel + condomínio + IPTU), Santos Boqueirão oferece melhor custo-benefício do que Guarujá orla. Para quem busca mais espaço, piscina e segurança patrimonial, Guarujá Parque Enseada ou Tombo entregam mais por um ticket similar.

Ticket médio por bairro de orla

Santos

Os bairros de orla de Santos formam uma faixa contínua de José Menino até Ponta da Praia. O perfil é de apartamentos construídos majoritariamente entre as décadas de 1970 e 1990, com áreas entre 50 e 140 m², e condomínio relativamente baixo para padrão litorâneo.

*Embaré 3 dorm: média distorcida por imóveis de alto padrão com 157 m² — amostra pequena.

Fonte: QuintoAndar — anúncios ativos em Mai 2026 (amostra de 12 anúncios por bairro). Valores individuais por apartamento podem variar.

Gonzaga tem o m² mais caro da orla santista para o perfil de 1 dormitório — prédios próximos ao calçadão e à Avenida Ana Costa concentram unidades menores e mais valorizadas. O m² de Gonzaga sobe para R$ 58/m² quando se incluem unidades mobiliadas premium.

Boqueirão é o bairro mais acessível da orla de Santos: menor m² médio (R$ 39), menor condomínio e tickets de 1 dorm abaixo de R$ 2.200. Isso se deve ao maior estoque de prédios antigos sem lazer completo.

Ponta da Praia é o bairro com maior ticket mediano de Santos — influenciado pelo estoque de apartamentos com vista para o porto e unidades de alto padrão com terraço.

Guarujá

Os bairros de orla de Guarujá são geograficamente dispersos em duas frentes: a orla leste (Pitangueiras, Astúrias, Tombo, Enseada) e o alto padrão do Jardim Acapulco. O estoque tem perfil mais recente do que Santos, com mais condomínios com lazer completo — o que explica o condomínio mais alto.

*Pitangueiras e Astúrias: sem apartamentos de 1 dormitório nos anúncios ativos coletados — o estoque disponível é predominantemente de imóveis de 2 a 4 dormitórios com área superior a 130 m².

Fonte: QuintoAndar — anúncios ativos em Mai 2026.

Pitangueiras e Astúrias têm o menor aluguel/m² da orla de Guarujá (R$ 27–31/m²), mas o maior condomínio (R$ 3.000+/mês). Isso ocorre porque o estoque disponível é de apartamentos e casas grandes (130–280 m²) em condomínios com portaria 24h, piscina e salão — o custo fixo mensal é alto independentemente do aluguel.

Parque Enseada é o mais equilibrado para quem busca orla em Guarujá: o maior aluguel/m² do segmento (R$ 47), mas com apartamentos menores (40–150 m²) e condomínio mais acessível (R$ 1.751). É o único bairro de orla de Guarujá com unidades de 1 dormitório em estoque ativo no período.

Jardim Acapulco não é comparável ao mercado de apartamentos — o estoque é exclusivamente de casas de condomínio horizontal fechado (400–2.100 m²), com ticket mediano de R$ 12.250/mês. Segmento apartado do mercado de locação residencial padrão.

Tipos de imóvel disponíveis

O que você encontra na orla de Santos

O estoque de aluguel na orla de Santos é dominado por apartamentos construídos entre 1960 e 1995, em prédios de 5 a 15 andares. As características predominantes:

• Áreas entre 50 e 140 m²
• Geralmente sem lazer completo (alguns têm apenas salão de festas)
• Portaria diurna ou apenas interfone
• Garagem simples ou sem garagem (comum em Boqueirão e Gonzaga)
• 1 a 3 dormitórios; plantas mais compactas do que Guarujá

O perfil demográfico dos bairros de orla santista reforça esse padrão: Gonzaga, Boqueirão e Embaré concentram a maior população acima de 60 anos da cidade — Santos tem 25,33% da população com 60 anos ou mais (IBGE Censo 2022), e esses bairros de orla são os de maior envelhecimento. Isso significa que o estoque foi construído para essa geração, com plantas mais compactas e menos valorização de lazer ativo.

O que você encontra na orla de Guarujá

O estoque de Pitangueiras, Astúrias e Enseada tem perfil diferente:

• Apartamentos com 80 a 280 m², mais generosos nas plantas
• Condomínios com piscina, academia, portaria 24h
• Imóveis com vista para o mar mais frequentes
• Jardim Acapulco: exclusivamente casas em condomínio horizontal
• Parque Enseada: maior variedade de tamanho, com unidades de 1 dorm

Diferenças de condomínio

A diferença de condomínio entre as duas orlas é o dado que mais surpreende quem compara apenas os títulos de aluguel:

Fonte: QuintoAndar — anúncios ativos Mai 2026 (campo "condo+IPTU" informado no anúncio).

Para uma comparação de custo total de moradia:

• Boqueirão 2 dorm: R$ 3.295 (aluguel) + R$ 1.273 (condo+IPTU) = R$ 4.568/mês
• Pitangueiras 3 dorm: R$ 4.128 (aluguel) + R$ 3.010 (condo+IPTU) = R$ 7.138/mês
• Parque Enseada 2 dorm: R$ 3.521 (aluguel) + R$ 1.751 (condo+IPTU) = R$ 5.272/mês
• Gonzaga 2 dorm: R$ 3.312 (aluguel) + R$ 1.747 (condo+IPTU) = R$ 5.059/mês

Vantagens e contras de cada orla

Orla de Santos (Gonzaga/Boqueirão/Embaré)

Prós:

• Faixa litorânea contínua de 7 km (maior praia urbana do Brasil) com acesso direto a pé
• Transporte público extenso: metrô, ônibus interfederados, ciclovias
• Infraestrutura de serviços (hospitais, comércio, escolas) a poucos quarteirões
• Condomínio mais baixo que Guarujá

Contras:

• Balneabilidade em queda — em janeiro de 2026, todas as 7 praias estiveram simultaneamente impróprias para banho (Cetesb), atribuídas a ligações irregulares de esgoto e geometria de baía com canal portuário
• Estoque mais antigo, sem lazer completo na maioria dos prédios
• Tráfego pesado na Avenida Nossa Senhora de Fátima e áreas próximas ao porto
• Ruído de aeronaves na faixa de Aparecida/José Menino (próximo ao aeroporto de Santos)

Orla de Guarujá (Pitangueiras/Astúrias/Enseada)

Prós:

• Praias com melhor qualidade de água da região (historicamente com melhores índices Cetesb do que Santos)
• Imóveis mais novos com lazer completo
• Menor densidade urbana em Astúrias e Enseada — mais tranquilidade
• Estúdios e apartamentos com vista para o mar mais comuns

Contras:

• Condomínio mais alto reduz vantagem do aluguel/m² mais barato
• Menor oferta de 1 dormitório — dificulta acesso para solteiros com orçamento menor
• Infraestrutura de saúde com tempo de espera alto: 3 a 4 horas em UPAs (A Tribuna, Jan 2024)
• Acesso à cidade de Santos depende de ferry boat ou balsa (custo e tempo de viagem adicionais)
• Sazonalidade: alta demanda no verão pode reduzir oferta de aluguel de longa duração

Veredito por perfil

Fontes citadas neste artigo

• QuintoAndar — anúncios ativos por bairro (Mai 2026): quintoandar.com.br — preços por dormitório, m² e condomínio
• QuintoAndar / DataZAP — mediana cidade (Dez 2025): dados de aluguel/m² Santos e Guarujá publicados pelo Diário do Litoral: www.diariodolitoral.com.br/santos/santos-tem-o-metro-quadrado-mais-caro-para-aluguel-no-litoral-de-sao/214970/
• A Tribuna (2026) — bairros mais procurados para aluguel em Guarujá: www.atribuna.com.br
• IBGE Censo 2022 — perfil demográfico de Santos (população 60+, 25,33%)
• Cetesb — balneabilidade das praias de Santos (janeiro de 2026)

Atualizações

• 2026-05-05: artigo publicado com dados de anúncios ativos QuintoAndar e medianas QuintoAndar/DataZAP