Preços de Imóveis em Guarujá por Bairro e Micro-Região

Quanto custa um imóvel em Guarujá?

Depende do bairro. O metro quadrado em Guarujá varia de R$ 4.200 a R$ 12.500 — uma diferença de 3x entre o bairro mais barato e o mais caro. A boa notícia: existe opção para praticamente qualquer orçamento. A má notícia: os custos vão além do preço de compra, e a maioria dos compradores só descobre isso depois.

Este guia apresenta os preços reais por bairro, o que cada faixa compra na prática e os custos que não aparecem nos anúncios.

Preços por metro quadrado: visão geral

A variação reflete perfis completamente diferentes. Vicente de Carvalho é uma cidade dentro da cidade — comércio próprio, escolas, sem orla turística. Jardim Acapulco é condomínio fechado com campo de golfe. São mundos distintos dentro do mesmo município.

Tabela detalhada: bairro × m² × perfil × preço real

A tabela abaixo mostra o preço médio do metro quadrado, o perfil do bairro e quanto custa, na prática, um apartamento de 80 m² em cada região.

Valores de M² são estimativas baseadas em anúncios reais de portais imobiliários (ZAP Imóveis, VivaReal, Loft — 2024). Tombo e Perequê têm amostra limitada de anúncios; faixas refletem a variação observada. Referência adicional: M² médio geral de Guarujá R$ 6.310 (FipeZAP / Ago 2025) e ranking A Tribuna / Jul 2025.

Mapa de valorização por região

Nem todo bairro valoriza igual. O segmento de alto padrão puxa a média para cima, enquanto bairros populares acompanham a inflação com margem menor.

A valorização média real foi de 10,3% ao ano nos últimos 6 anos, com o M² médio subindo 80,6% entre 2020 e 2026 — projeção de R$ 11.200/m² em 2026. O pico foi em 2021 (+21%), impulsionado por juros baixos e demanda pós-pandemia. No alto padrão (Acapulco e orla), os 12% anuais refletem uma procura crescente por imóveis de segunda residência com acesso a São Paulo — ~1h30 pela Anchieta/Imigrantes + balsa ou ~2h via Piaçaguera (fora de pico).

Os dados fiscais da prefeitura corroboram: o IPTU Predial cresceu 52% entre 2020 e 2025 (de R$ 394M para R$ 601M), refletindo a atualização da base venal — que acompanha a valorização real dos imóveis.

O que cada faixa de preço compra de verdade

Até R$ 350.000 — Vicente de Carvalho e Perequê

Com esse orçamento, você compra um apartamento de 2 quartos entre 60 e 80 m² em Vicente de Carvalho ou um imóvel mais compacto no Perequê. Espere prédios mais antigos, sem lazer completo, mas com comércio e serviços por perto.

Realidade: não é orla. Não tem vista para o mar. Mas é funcional, bem localizado para o dia a dia e a 10-15 minutos de carro das praias. É onde moram os guarujaenses que trabalham na cidade.

R$ 350.000 a R$ 700.000 — Enseada, Tombo, Astúrias

Essa faixa compra um apartamento de 2 quartos na Enseada (sem vista mar) ou um 1 quarto com vista em Pitangueiras. No Tombo, encontra opções de 60-70 m² em prédios com alguma estrutura de lazer.

Realidade: você está na região praiana, mas provavelmente no segundo ou terceiro quarteirão, não de frente para o mar. Condomínios nessa faixa já cobram entre R$ 800 e R$ 1.200/mês.

R$ 700.000 a R$ 1.200.000 — Orla de Enseada, Pitangueiras, Astúrias

Aqui entram os apartamentos de 80-120 m² com vista mar parcial ou total nos prédios de frente para a orla. Pitangueiras e Enseada concentram a maioria das opções. Lazer completo: piscina, academia, salão de festas.

Realidade: condomínio sobe para R$ 1.200-2.500/mês. Manutenção de fachada é cara por conta da maresia. Muitos apartamentos nessa faixa são de segunda residência — o prédio pode ficar semi-vazio fora de temporada.

Acima de R$ 1.200.000 — Jardim Acapulco e coberturas na orla

O Jardim Acapulco começa nessa faixa com terrenos e casas menores. Coberturas duplex em Pitangueiras e Enseada também entram aqui. No Acapulco, o teto é alto — há casas acima de R$ 5 milhões.

Realidade: segurança 24h, infraestrutura de condomínio (campo de golfe, clube), acesso direto à praia. Mas o custo de manutenção é proporcional: condomínio de R$ 2.000-5.000/mês, IPTU elevado e obrigação de manter o padrão estético do condomínio.

Custos além do preço de compra

O preço do metro quadrado é só o começo. Quem compra imóvel em Guarujá precisa considerar custos que não existem — ou são menores — no interior.

Laudêmio: 5% do valor do imóvel

Manutenção: 15% mais cara que no interior

A maresia corrói esquadrias, eletrônicos, pinturas e estruturas metálicas. A manutenção de um imóvel no litoral custa, em média, 15% a mais do que o mesmo imóvel no interior. Pintura externa que dura 5 anos em São Paulo dura 3 em Guarujá. Ar-condicionado precisa de limpeza semestral, não anual.

Condomínio na orla: taxa elevada

Prédios de frente para o mar pagam mais caro por manutenção de fachada (maresia constante), segurança reforçada e áreas de lazer amplas. Na orla da Enseada e Pitangueiras, condomínios de R$ 1.200 a R$ 3.500/mês são comuns. Se o prédio tem muitos apartamentos de temporada e poucos moradores fixos, a taxa por unidade tende a ser maior.

Segunda residência: o fator escondido

Mais de 40% dos imóveis em Guarujá são segunda residência. Isso tem consequências práticas: prédios semi-vazios fora de temporada, assembleias com quórum baixo, manutenção negligenciada em alguns casos. Por outro lado, significa mais tranquilidade no dia a dia e possibilidade de alugar por temporada.

Guarujá vs Santos: onde seu dinheiro rende mais

Guarujá é ~20 a 30% mais barato que Santos, dependendo do indicador. O M² médio de compra é ~18% menor (Guarujá R$ 6.310 vs Santos R$ 7.735 — FipeZAP 2025). Na orla, Santos varia de R$ 11.000 a R$ 14.000/m² — contra R$ 8.500 a R$ 9.200 em Guarujá. Na prática, o mesmo orçamento compra um imóvel significativamente maior em Guarujá.

Porém, Santos oferece melhor infraestrutura de saúde, transporte público, emprego e educação. Se você trabalha presencialmente, Santos pode compensar o custo maior. Se trabalha remoto ou é aposentado, Guarujá oferece mais metros quadrados e mais praia pelo mesmo dinheiro.

Micro-regiões: preços detalhados dentro de cada bairro

Cada praia do Guarujá se divide em micro-regiões com perfis construtivos, faixas de preço e custos de condomínio muito diferentes. A variação dentro de um mesmo bairro pode ultrapassar 100% no valor do metro quadrado. A seguir, o mapeamento completo das quatro praias mais procuradas.

Enseada: 6 micro-regiões

A Enseada nao e um bloco homogeneo. Do canto das Tortugas ate o Jardim Praiano, os precos e perfis mudam radicalmente.

Jardim Virginia I e II

• Perfil: predominancia de casas, regiao nobre com ruas largas e arborizadas
• Seguranca: alta, com monitoramento privado
• Destaque: maior potencial de valorizacao patrimonial pela escassez de terrenos

Tortugas / Mar e Ceu

• Perfil: predios de luxo no canto direito da praia, mar calmo
• Infraestrutura: condominios com lazer completo e marinas proximas
• Destaque: alto padrao com vista definitiva, liquidez media na venda mas alta na temporada

Vila Julia / Aquario

• Perfil: predios e comercio no inicio da Enseada, alta densidade de servicos
• Infraestrutura: hoteis, acesso rapido a Pitangueiras
• Destaque: melhor liquidez de venda e locacao da Enseada, ideal para investimento em renda

Jardim Enseada

• Perfil: misto (predios e casas), regiao central proxima a Av. Dom Pedro I
• Infraestrutura: predios de medio porte, boa oferta de servicos
• Destaque: alta liquidez de venda e locacao, valorizacao media

Jardim Tres Marias

• Perfil: predominancia de casas, perfil residencial de moradia fixa
• Infraestrutura: mais afastado da orla, ruas residenciais
• Destaque: liquidez mais baixa, voltado para moradores permanentes

Jardim Praiano / Belmar

• Perfil: predios medios proximo ao Morro do Maluf
• Infraestrutura: edificios com boa vista e proximidade da praia
• Destaque: opcoes de 1 dormitorio acessiveis para investimento

Pitangueiras: 5 micro-regioes

Pitangueiras e o coracao comercial e imobiliario do Guaruja. Possui o mercado mais dinamico da cidade, considerado "moeda forte" para investidores, com a maior liquidez de venda e locacao.

Orla Pe na Areia

• Perfil: predios altos e iconicos de frente para o mar
• Infraestrutura: apartamentos amplos com servico de praia exclusivo
• Destaque: regiao mais valorizada de todo o Guaruja, vista definitiva

Vila Maia

• Perfil: predios modernos e de luxo no miolo nobre do bairro
• Infraestrutura: ruas arborizadas, proximo ao Shopping La Plage e comercio de luxo
• Destaque: equilibrio entre localizacao central e padrao elevado

Barra Funda

• Perfil: predios de medio/alto padrao na divisa com o Morro do Maluf
• Infraestrutura: regiao tranquila com boa valorizacao recente
• Destaque: preco de entrada mais acessivel que a orla, com potencial de valorizacao

Centro Comercial

• Perfil: misto, com predios e kitnets no entorno da Av. Leomil e Puglisi
• Infraestrutura: predios mais antigos, comercio intenso e servicos completos
• Destaque: opcoes mais acessiveis em Pitangueiras, ideal para renda com Airbnb

Morro do Maluf

• Perfil: edificios de luxo em localizacao elevada
• Infraestrutura: vista panoramica para Pitangueiras e Enseada
• Destaque: posicao privilegiada com vista dupla (duas praias), alto padrao

Tombo: 4 micro-regioes

O Tombo (Jardim Las Palmas) e a unica praia do litoral paulista com certificacao Bandeira Azul. Possui urbanizacao planejada, controle de altura de predios e mercado aquecido para unidades compactas.

Orla do Tombo

• Perfil: predios medios e hoteis de frente para o mar
• Infraestrutura: calcadao revitalizado, quiosques padronizados, escolas de surfe
• Destaque: selo Bandeira Azul garante banheiros limpos, acessibilidade e preservacao

Jardim Las Palmas (Interior)

• Perfil: predios de 3 a 5 andares, ruas arborizadas
• Infraestrutura: muitos predios antigos sem elevador e novos lancamentos de luxo
• Destaque: opcoes mais acessiveis que a orla, com potencial de valorizacao nos lancamentos novos

Divisa com Asturias

• Perfil: predios altos e comercio na transicao para a Av. dos Caicaras
• Infraestrutura: maior densidade de servicos (mercados, farmacias)
• Destaque: praticidade do dia a dia com acesso rapido a duas praias

Encosta do Monduba

• Perfil: area de preservacao no limite sul da praia, junto ao Forte dos Andradas
• Infraestrutura: muita vegetacao e tranquilidade, oferta restrita de imoveis
• Destaque: exclusividade maxima, mas liquidez limitada pela escassez de oferta

Guaiuba: 4 micro-regioes

O Guaiuba e um "bolsao" residencial preservado, com verticalizacao limitada, alta seguranca e perfil familiar. A oferta de unidades compactas e restrita — o mercado e focado em familias e alto padrao.

Orla do Guaiuba

• Perfil: predios baixos e casas com vista definitiva para o mar
• Infraestrutura: calcadao preservado, restricao de altura de predios
• Destaque: praia considerada a mais segura e tranquila para criancas no Guaruja

Jardim Guaiuba (Interior)

• Perfil: casas e sobrados de alto padrao em ruas tranquilas e arborizadas
• Infraestrutura: predominancia residencial, sem comercio proprio
• Destaque: privacidade e qualidade de vida, ideal para moradia fixa de alto padrao

Encosta do Morro

• Perfil: casas de alto luxo em terrenos em declive com vista panoramica para a baia
• Infraestrutura: muita vegetacao nativa preservada
• Destaque: exclusividade maxima, terrenos amplos com vistas que nenhum predio bloqueia

Transicao Tombo/Guaiuba

• Perfil: misto, com predios de medio porte e casas menores
• Infraestrutura: proximidade com o comercio do Tombo, unica micro-regiao do Guaiuba com acesso facil a servicos
• Destaque: entrada mais acessivel no Guaiuba, com condominios que oferecem lazer

Perguntas frequentes