Dados Crus #4 — As Duas Economias de Guarujá

Resumo executivo

Guarujá não tem uma economia. Tem duas.

Os dados do Portal de Transparência (Q1 2026) revelam uma fratura que nenhum dado agregado mostra: a Sede (orla: Pitangueiras, Astúrias, Enseada, Tombo, Pernambuco, Acapulco) concentra 92% do IPTU, 96% das transações imobiliárias e 99,6% do ISS. O Distrito (Vicente de Carvalho, Perequê, Santa Cruz dos Navegantes) arrecada, em três meses de ISS, o que a Sede arrecada em menos de oito horas.

Fonte primária: Portal de Transparência de Guarujá — Dados Abertos, Exercício 2026 (janeiro a março), módulo REC (Receitas).

Os números completos

Receitas tributárias: Sede vs Distrito (Q1 2026)

A razão que revela a fratura

Para dimensionar: o ISS do Distrito inteiro em três meses (R$ 451 mil) é menor que o ISS de um único dia da Sede (~R$ 1,4 mi/dia).

Por que existe essa diferença

IPTU: 11,4x — a base imobiliária concentrada

O IPTU reflete o valor dos imóveis. A orla de Guarujá tem imóveis de R$ 5.000 a R$ 31.000/m² (A Tribuna / Associação de Corretores, julho de 2025). Vicente de Carvalho tem imóveis de R$ 2.000 a R$ 4.000/m² (Loft, 2025). A diferença no IPTU é espelho direto da diferença nos valores imobiliários.

Mas o IPTU também revela algo mais: a base de imóveis regularizados é muito maior na Sede. O Distrito concentra boa parte dos 30.000 imóveis sem registro formal de Guarujá (dado da própria Prefeitura, programa "Registrar é Legal"). Imóvel sem registro não paga IPTU pleno.

ISS: 277x — o porto como motor invisível

O ISS (Imposto Sobre Serviços) de R$ 125 milhões em um trimestre é desproporcional para uma cidade de 287 mil habitantes. Para comparação, municípios de porte similar arrecadam entre R$ 50 e R$ 80 milhões de ISS no ano inteiro. Guarujá arrecada isso em três meses.

A explicação é o complexo portuário Santos-Guarujá. Em 2024, o Porto de Santos bateu recorde histórico com 179,8 milhões de toneladas movimentadas, alta de 3,8% sobre 2023. As operações de logística, movimentação de carga, armazenagem e serviços de apoio portuário são prestadas por empresas sediadas na área da Sede e geram ISS na alíquota local.

O ISS de março de 2026 (R$ 47,8 milhões) foi o maior do trimestre, coincidindo com o pico de exportação de grãos pós-safra — evidência direta de que o calendário agrícola brasileiro impacta a arrecadação de Guarujá.

ISTI: 23,8x — o mercado imobiliário concentrado na orla

O ISTI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis, equivalente ao ITBI) é cobrado a cada venda de imóvel. A razão de 23,8x revela que 96% das transações imobiliárias formais acontecem na Sede.

A partir do ISTI, é possível estimar o volume real de transações:

Guarujá movimenta aproximadamente R$ 2,5 bilhões por ano em transações imobiliárias. Praticamente tudo na orla. O Distrito, com metade da população, participa com menos de 4% do volume.

O que os dados não mostram (mas sugerem)

Sazonalidade do mercado imobiliário

Fevereiro concentrou o maior volume de transações do trimestre. Hipótese: decisões de compra tomadas durante a temporada (dezembro-janeiro) são registradas em cartório em fevereiro, dado o prazo entre escritura e registro. Se essa hipótese estiver correta, o melhor momento para comprar é antes da temporada (setembro a novembro), quando a concorrência é menor e há mais margem de negociação.

Dívida ativa: o que não está sendo pago

A dívida ativa de IPTU no Q1 (R$ 18,3 milhões) indica inadimplência significativa. Se a dívida ativa acumulada total for de aproximadamente R$ 100 milhões (estimativa), isso representaria cerca de 30% da arrecadação anual — consistente com os 30.000 imóveis não regularizados mencionados pela Prefeitura.

O que isso significa para quem quer morar ou investir

Para o morador

Os dados confirmam numericamente o que qualquer morador percebe no dia a dia: a Sede e o Distrito são, economicamente, cidades diferentes. A orla concentra emprego formal, comércio, serviços e valor imobiliário. O Distrito funciona como dormitório.

Isso tem consequência direta na qualidade de vida. Se você está considerando morar em Guarujá, a escolha entre Sede e Distrito não é apenas estética — é uma escolha de acesso a emprego, serviços e infraestrutura. O artigo sobre infraestrutura bairro a bairro detalha essas diferenças.

Para o investidor

O volume de transações imobiliárias (~R$ 2,5 bilhões/ano) com concentração de 96% na Sede significa que o mercado imobiliário da orla é líquido e ativo. Aproximadamente 12% dos imóveis trocam de dono por ano (estimativa a partir da base de IPTU), o que indica um mercado com rotatividade saudável.

O Distrito, por outro lado, movimenta apenas R$ 25 milhões em transações por trimestre — mercado com baixa liquidez, preços baixos e dificuldade de revenda.

Para a cidade

A fratura econômica Sede/Distrito é a versão fiscal da Dor #10 do nosso discovery (infraestrutura desigual). Quando a Prefeitura arrecada 92% do IPTU na Sede, a pressão política para investir na orla é natural — e a periferia fica com menos. O reajuste do ISS portuário (de 3% para 5%) pode gerar R$ 40 milhões adicionais, mas resta saber como será distribuído.

Lacunas dos dados

• Não há série histórica disponível: os dados são do Q1 2026. Para medir evolução, precisamos dos exercícios 2023, 2024 e 2025, que não estavam disponíveis no Portal de Transparência na data da consulta
• A projeção anual é estimativa: multiplicar Q1 por 4 é uma aproximação conservadora, pois a sazonalidade do IPTU (concentração no Q1) e do ISS (variação com calendário portuário) distorce a projeção
• Imóveis informais não aparecem: os 30.000 imóveis sem registro formal (estimativa da Prefeitura) não geram ISTI e podem pagar IPTU parcial ou nenhum. A economia real do Distrito é maior do que os dados tributários mostram
• ISS do porto pode incluir disputas de domicílio fiscal: empresas que operam nos dois municípios (Santos e Guarujá) podem ter domicílio fiscal em apenas um deles, distorcendo a distribuição do ISS

Perguntas frequentes

Fontes

• Portal de Transparência de Guarujá — Dados Abertos, Exercício 2026
• Porto de Santos — Recorde histórico de movimentação em 2024
• Porto de Santos — Movimentação de contêineres recorde em janeiro 2025
• Prefeitura de Santos — Reajuste de ISS para empresas portuárias
• A Tribuna — Ranking bairros mais caros de Guarujá (Jul 2025)
• CRECI-SP — Pesquisa Mercado Imobiliário Baixada Santista (Ago 2025)
• IBGE — PIB municipal R$ 11,5 bi (2023), população 287.634 (Censo 2022)
• Prefeitura de Guarujá — Programa "Registrar é Legal" (30.000 imóveis sem registro)