Mapa de Zoneamento de Guarujá — Plano Diretor
Zoneamento da cidade conforme a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) do Plano Diretor de Guarujá. Cada cor representa uma zona com regras específicas de construção, gabarito e uso — de áreas de proteção ambiental a zonas portuárias. Use os filtros para ativar/desativar camadas e clique em qualquer zona para ver detalhes.
Por que o zoneamento importa para quem compra imóvel?
O zoneamento define o que pode ser construído em cada região: gabarito máximo (quantos andares), uso permitido (residencial, comercial, industrial), taxa de ocupação e recuo mínimo. Um apartamento na ZOAD I (orla, alta densidade) pode ter vista bloqueada por prédio futuro. Um terreno na ZAEP (proteção ambiental) não pode ser construído. Saber a zona evita surpresas.
De proteção ambiental a zona portuária
2 distritos: Guarujá (Sede) e Vicente de Carvalho
Fonte: Memorial Descritivo LUOS, Anexo VII
O que cada tipo de zona significa
Orla (ZOAD, ZOBD, ZOMD)
Faixas paralelas à praia com regras de gabarito variáveis. Alta densidade na frente (Pitangueiras, Astúrias), baixa nos condomínios exclusivos (Iporanga, São Pedro). O gabarito da Enseada é propositalmente mais baixo que Pitangueiras.
Centro (ZCMD, ZCAD)
Área central consolidada com comércio, serviços e transporte. Inclui entorno da rodoviária. Permite uso misto (residencial + comercial nos mesmos edifícios).
Misto (ZMMD, ZMAD)
Maior extensão territorial — toda a área urbana fora da orla e do centro. Inclui Vicente de Carvalho. Uso residencial-comercial. É onde vive a maioria da população permanente.
Baixa Densidade (ZBD)
Bairros residenciais com lotes maiores e gabarito restrito. Inclui Jardim Acapulco (condomínio fechado, M² R$ 9.269). Protege a paisagem e o padrão do entorno.
Ambiental (ZAEP, ZRAEP)
Áreas de proteção ambiental — Serra do Guararu (~2.500 ha), mangues, restingas e nascentes. Construção proibida ou altamente restrita. 48% do território de Guarujá é mata nativa.
Industrial / Portuário (ZPIND, ZPOR, ZRPO)
Complexo portuário e retroporto: motor econômico de Guarujá. Gera 99,6% do ISS municipal (R$ 125 mi/trimestre). Zona restrita a atividades logísticas e industriais.
Novas Centralidades (ZNIND, ZNTUR)
Áreas designadas para desenvolvimento futuro: nova centralidade turística (inclui aeroporto, pista inaugurada abr/2025) e industrial (diversificação econômica).
Morros (ZMO)
Encostas e morros com restrição parcial de ocupação. Risco geológico variável. Algumas áreas com ocupações irregulares mapeadas pelo Plano Diretor (~60 núcleos).
Guarujá: uma cidade, duas economias
O zoneamento evidencia a fratura econômica do município. A Sede (orla: Pitangueiras, Astúrias, Enseada, Tombo, Pernambuco, Acapulco) concentra 92% do IPTU, 96% das transações imobiliárias e 99,6% do ISS. O Distrito de Vicente de Carvalho (retroporto, áreas mistas e industriais) funciona como dormitório com economia marginal.
Fonte: Portal de Transparência de Guarujá, Q1/2026
Fontes: LUOS Memorial Descritivo Anexo VII (Prefeitura de Guarujá), Malha de Bairros IBGE Censo 2022, DataSUS/CNES, OSM/Nominatim.
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