Mapa do Guarujá com Bairros: 30 Bairros, Preço e Perfil
30 bairros mapeados por região: m² médio, segurança, perfil e renda. Sede vs Distrito (Vicente de Carvalho) com dados fiscais.
O mapa de bairros de Guarujá é dividido em quatro grandes regiões administrativas que separam o eixo turístico da orla sul das zonas industriais e residenciais fixas do norte. Compreender essa geografia é essencial para identificar as manchas de valorização imobiliária entre as Astúrias e o Pernambuco e as áreas de expansão comercial em Vicente de Carvalho.
Entender o mapa de Guarujá é o primeiro passo para não cair em ciladas imobiliárias. A ilha tem lógicas de valorização que mudam de uma rua para a outra.
Guarujá é uma cidade dividida em duas
Guarujá tem mais de 30 bairros espalhados por uma ilha de 144,8 km², mas a divisão que mais importa é administrativa — e econômica: Sede e Distrito.
A Sede concentra a orla, o turismo, o porto e 92% do IPTU. O Distrito (Vicente de Carvalho e entorno) é o lado continental, onde mora a maioria da classe trabalhadora — e onde o ISS de 3 meses inteiros (R$ 451 mil) é menor que um único dia de arrecadação da Sede (Portal de Transparência, Q1 2026).
Entender essa divisão é o primeiro passo para escolher onde morar.
Bairros mapeados
30+
Fonte: Prefeitura / IBGE / Plano Diretor
População
287.634
Fonte: IBGE Censo 2022
M² mais barato
R$ 2.060
Fonte: Loft 2025 (Perequê)
M² mais caro
R$ 31.786
Fonte: A Tribuna / Assoc. Corretores Jul 2025 (Iporanga)
IPTU Sede
R$ 196 mi (Q1)
Fonte: Portal Transparência 2026
IPTU Distrito
R$ 17 mi (Q1)
Fonte: Portal Transparência 2026
Sede vs Distrito: a fratura fiscal
Antes de ver cada bairro, entenda a dimensão da desigualdade entre as duas metades da cidade:
| Indicador (Q1 2026) | Sede (Orla) | Distrito (V. Carvalho) | Razão |
|---|---|---|---|
| IPTU arrecadado | R$ 196 mi | R$ 17 mi | 11,4x |
| ISS arrecadado | R$ 125 mi | R$ 451 mil | 277x |
| ISTI (transações imobiliárias) | R$ 18,2 mi | R$ 766 mil | 23,8x |
(Fonte: Portal de Transparência Guarujá, Exercício 2026, Jan–Mar)
A Sede e o Distrito são, na prática, duas cidades diferentes com realidades econômicas incomparáveis. Isso se reflete em infraestrutura, segurança, preços e qualidade de vida.
Região 1 — Centro e Orla Principal
Os bairros mais centrais e valorizados de Guarujá. Infraestrutura completa, maior densidade de comércio e serviços.
| Bairro | M² Médio | Perfil | Segurança (2024) | Infraestrutura | Praia |
|---|---|---|---|---|---|
| Pitangueiras | R$ 6.100–8.500 | Comercial, turístico, investimento | 44 ocorrências (centro) | Completa | Urbana, central |
| Astúrias | R$ 4.610–8.500 | Residencial, casais, tranquilidade | 12 ocorrências | Boa | Tranquila |
| Tombo | R$ 5.540–8.500 | Residencial, esportista, casais | 10 ocorrências | Boa | Bandeira Azul |
(Fontes: Dataset CSV, A Tribuna Dez 2025, Diário do Litoral Set 2024, Loft 2025. Faixas refletem variação entre fontes.)
Pitangueiras é o coração de Guarujá. O comércio mais completo da cidade está ali: bancos, lojas, restaurantes, calçadão. É onde tudo acontece — o que é bom para conveniência e ruim para quem busca sossego. Na temporada, o bairro é irreconhecível.
Astúrias é o bairro mais procurado para aluguel fixo (1o lugar no ranking QuintoAndar/A Tribuna, Mar 2026). Praia bonita, residencial, sem o caos comercial de Pitangueiras. Boa cobertura de fibra óptica.
Tombo tem a única praia com Bandeira Azul de Guarujá. Acesso único pela Av. Leomil, o que filtra o trânsito e cria um bairro com atmosfera de vila. Apenas 10 ocorrências policiais em 2024 — um dos mais seguros da cidade.
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Região 2 — Enseada e Entorno
A maior extensão de praia de Guarujá e a região com infraestrutura mais completa para famílias.
| Bairro | M² Médio | Perfil | Segurança (2024) | Infraestrutura | Praia |
|---|---|---|---|---|---|
| Enseada (orla) | R$ 3.830–9.200 | Famílias, turismo | 56 ocorrências | Completa | Extensa, rasa |
| Parque Enseada | R$ 7.680 | Familiar, consolidado | Incluso em Enseada | Boa | Próxima |
| Jardim Enseada | R$ 5.080 | Residencial médio | Incluso em Enseada | Boa | Próxima |
| Cidade Atlântica | R$ 3.490–4.230 | Popular, acessível | Moderada | Razoável | Enseada (acesso) |
(Fontes: Dataset CSV, A Tribuna, Loft 2025, Diário do Litoral)
A Enseada lidera em ocorrências (56 em 2024) justamente pelo alto fluxo — é o bairro mais visitado da cidade. Fora da temporada, é tranquila e com infraestrutura completa: supermercados, farmácias, escolas, UPA.
A Cidade Atlântica é a opção mais acessível da região da Enseada. M² de R$ 3.490–4.230, mas com classificação no Plano Diretor como "Reestruturação Urbana" — ou seja, infraestrutura a consolidar.
Região 3 — Alto Padrão e Condomínios Fechados
A região de maior valor imobiliário do litoral paulista.
| Bairro / Condomínio | M² Médio | Perfil | Segurança | Infraestrutura | Praia |
|---|---|---|---|---|---|
| Iporanga | R$ 31.786 | Ultra-exclusivo | Portaria 24h | Premium (interna) | Quase privativas |
| São Pedro | R$ 25.911 | Alto padrão discreto | Portaria 24h | Premium (interna) | Exclusiva |
| Tijucopava | R$ 14.006 | Alto padrão | Portaria 24h | Boa | Próxima |
| Jardim Acapulco | R$ 7.330–12.500 | Alto padrão consolidado | Portaria 24h | Premium (interna) | Pernambuco (próxima) |
| Marina Guarujá | R$ 11.540 | Alto padrão | Portaria 24h | Premium (interna) | Marina |
| Pernambuco | R$ 5.740–11.136 | Alto padrão urbano | 51 ocorrências | Boa | Pernambuco |
(Fonte: A Tribuna / Assoc. Corretores Jul 2025, Diário do Litoral Set 2024, Dataset CSV)
Iporanga é o endereço mais caro do litoral paulista: R$ 31.786/m². Casas de R$ 6 milhões+ em meio à Mata Atlântica, com praias de acesso restrito. Liquidez muito baixa.
Jardim Acapulco é o "Alphaville do litoral" — o condomínio fechado mais conhecido de Guarujá. Segurança 24h, ruas arborizadas, casas a partir de R$ 3 milhões. A variação de M² entre fontes (R$ 7.330 no Diário do Litoral vs R$ 12.500 no CSV) reflete diferenças de metodologia e tipologia.
Pernambuco é o único bairro de alto padrão "aberto" (sem portaria). Isso significa 51 ocorrências em 2024 — significativamente mais que condomínios fechados, mas compatível com bairros urbanos de alta renda.
Custos ocultos do alto padrão
Condomínio em Iporanga: R$ 3.000–5.000/mês. No Acapulco: R$ 2.000–4.000/mês. Some IPTU (R$ 1.000–2.500/mês), caseiro (R$ 2.500–4.000), manutenção e maresia. O custo mensal de manter uma casa no Acapulco ultrapassa R$ 8.000 com facilidade — antes de qualquer despesa pessoal.
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Região 4 — Guaiúba e Sul da Ilha
Bairros mais isolados, com vocação residencial e natureza preservada.
| Bairro | M² Médio | Perfil | Segurança (2024) | Infraestrutura | Praia |
|---|---|---|---|---|---|
| Guaiúba | R$ 6.140 | Aposentados, sossego | ~8 ocorrências | Básica | Calma, isolada |
| Sorocotuba | R$ 10.000–13.000 | Alto padrão discreto | Condomínio fechado | Premium (interna) | São Pedro / Sorocotuba |
(Fontes: Loft 2025, estimativas de mercado)
Guaiúba é para quem quer paz. A praia é pequena e calma, o bairro é residencial com cara de vila e tem menos de 10 ocorrências policiais por ano. O trade-off: comércio limitado (sem supermercado grande), internet de fibra com cobertura limitada e acesso por estrada de mão única.
Região 5 — Perequê e Santa Cruz
Bairros com identidade própria, mais acessíveis e com vocação comunitária.
| Bairro | M² Médio | Perfil | Segurança (2024) | Infraestrutura | Praia |
|---|---|---|---|---|---|
| Perequê | R$ 2.060–5.500 | Familiar, pesca | Moderada | Razoável | Perequê |
| Sta. Cruz dos Navegantes | R$ 3.800–4.500 | Vila de pescadores | 28 ocorrências | Básica | Não direta |
| Barra Funda | R$ 5.750 | Residencial médio | Moderada | Razoável | Não direta |
(Fontes: Loft 2025, Diário do Litoral Set 2024, estimativas)
Perequê tem dois mundos: a orla, com restaurantes de frutos do mar e o charme da pesca artesanal (M² mais alto), e o interior, com moradias populares (M² mais baixo). A variação de R$ 2.060 a R$ 5.500 reflete essa dualidade.
Santa Cruz dos Navegantes é isolada e com infraestrutura básica, mas tem 28 ocorrências — relativamente segura para o perfil do bairro. É uma comunidade de pescadores com identidade cultural forte.
Região 6 — Distrito de Vicente de Carvalho
O lado continental: mais populoso, mais barato, mais desconectado da praia.
| Bairro | M² Médio | Perfil | Segurança (2024) | Infraestrutura | Praia |
|---|---|---|---|---|---|
| V. Carvalho (centro) | R$ 3.430–4.200 | Comercial, popular | 32 ocorrências | Completa (urbana) | Sem praia |
| Paecara / Sítio Paecara | R$ 3.430 | Residencial popular | Incluso em V. Carvalho | Boa | Sem praia |
| Jd. Boa Esperança | R$ 2.500–3.500 | Popular | Variável | Precária em partes | Sem praia |
| Parque Estuário | R$ 2.500–3.500 | Popular | Variável | Precária | Sem praia |
| Vila Áurea | R$ 2.500–3.000 | Popular | Variável | Precária | Sem praia |
(Fontes: Dataset CSV, Loft 2025, estimativas de mercado)
Vicente de Carvalho é o maior bairro de Guarujá em população. Tem comércio próprio, balsa para Santos (gratuita para pedestres), hospital e vida urbana independente. Não tem praia — quem quer mar precisa cruzar para a Sede.
O ISS do Distrito inteiro em 3 meses é R$ 451 mil — menos que um dia da Sede. Isso explica a diferença de infraestrutura: a receita que financia serviços públicos vem quase toda da Sede.
Risco de inundação no Distrito
Bairros como Vila Áurea, Parque Estuário e Boa Esperança têm entre 25% e 50% da área sujeita a inundação (Plano de Macrodrenagem, Lei 227/2018). Antes de comprar, consulte o mapa de hidrografia no Plano Diretor.
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Região 7 — Morros e Ocupações
Bairros em áreas de morro com ocupação irregular, preços baixos e infraestrutura precária.
| Bairro | M² Médio | Perfil | Infraestrutura | Risco |
|---|---|---|---|---|
| Morrinhos | R$ 2.500–3.500 | Popular | Precária | Deslizamento |
| Vila Baiana | R$ 2.500–3.500 | Popular | Precária | Deslizamento |
| Vila Zilda | R$ 2.000–3.000 | Popular | Precária | Inundação |
| Conceiçãozinha | R$ 2.000–3.000 | Popular | Precária | Inundação |
(Fonte: Estimativas de mercado. Muitos imóveis não possuem registro formal.)
O Plano Diretor classifica esses bairros como "Recuperação Urbana" — a categoria mais precária: "uso informal/desqualificado, carência de tudo" (LC 156/2013, Arts. 38–46). Cerca de 30.000 imóveis em Guarujá não têm registro formal (Prefeitura, programa "Registrar é Legal").
Documentação é o maior risco
Muitos imóveis nesses bairros são vendidos por "contrato de gaveta" — sem escritura, sem registro em cartório. Isso significa que você não é legalmente proprietário. Antes de comprar em qualquer bairro de morro, verifique: o imóvel tem matrícula no Cartório de Registro de Imóveis?
Tabela consolidada: todos os bairros
| Bairro | Região | M² Médio (R$) | Setor Plano Diretor | Praia | Comércio |
|---|---|---|---|---|---|
| Iporanga | Alto Padrão | 31.786 | Prot. Ambiental | Restrita | Interno |
| São Pedro | Alto Padrão | 25.911 | Prot. Ambiental | Exclusiva | Interno |
| Tijucopava | Alto Padrão | 14.006 | Qualificação | Próxima | Básico |
| Acapulco | Alto Padrão | 7.330–12.500 | Qualificação | Próxima | Interno |
| Marina Guarujá | Alto Padrão | 11.540 | Qualificação | Marina | Interno |
| Pernambuco | Alto Padrão | 5.740–11.136 | Qualificação | Pernambuco | Moderado |
| Enseada (orla) | Enseada | 3.830–9.200 | Urbanização Qualificada | Enseada | Completo |
| Pitangueiras | Centro | 6.100–8.500 | Urbanização Qualificada | Pitangueiras | Completo |
| Vila Alzira | Centro | 8.910 | Qualificação | Próxima (Tombo) | Moderado |
| Astúrias | Centro | 4.610–8.500 | Urbanização Qualificada | Astúrias | Bom |
| Tombo | Centro | 5.540–8.500 | Qualificação | Tombo (Bandeira Azul) | Básico |
| Parque Enseada | Enseada | 7.680 | Urbanização Qualificada | Enseada | Bom |
| Guaiúba | Sul | 6.140 | Qualificação | Guaiúba | Básico |
| Barra Funda | Centro-Oeste | 5.750 | Qualificação | Não direta | Básico |
| Jd. São Miguel | Enseada | 5.290 | Qualificação | Enseada | Moderado |
| Vila Júlia | Centro-Oeste | 5.190 | Qualificação | Não direta | Básico |
| Jardim Enseada | Enseada | 5.080 | Qualificação | Enseada | Moderado |
| Perequê | Sul | 2.060–5.500 | Qualificação | Perequê | Razoável |
| Cidade Atlântica | Enseada | 3.490–4.230 | Reestruturação | Enseada | Básico |
| V. Carvalho (centro) | Distrito | 3.430–4.200 | Qualificação | Sem praia | Completo |
| Paecara | Distrito | 3.430 | Qualificação | Sem praia | Moderado |
| Sta. Cruz dos Navegantes | Isolado | 3.800–4.500 | Qualificação | Não direta | Básico |
| Morrinhos | Morro | 2.500–3.500 | Recuperação | Não | Básico |
| Vila Baiana | Morro | 2.500–3.500 | Recuperação | Não | Básico |
| Jd. Boa Esperança | Distrito | 2.500–3.500 | Reestruturação | Sem praia | Precário |
| Parque Estuário | Distrito | 2.500–3.500 | Reestruturação | Sem praia | Precário |
| Vila Áurea | Distrito | 2.500–3.000 | Reestruturação | Sem praia | Precário |
| Vila Zilda | Morro | 2.000–3.000 | Recuperação | Não | Precário |
| Conceiçãozinha | Morro | 2.000–3.000 | Recuperação | Não | Precário |
Sobre as faixas de preço
Os valores variam até 2x entre fontes para o mesmo bairro (ex: Enseada R$ 3.830 na Loft vs R$ 9.200 no CSV). Cada fonte usa metodologia diferente: Loft usa anúncios ativos na plataforma (amostra pequena); A Tribuna consulta corretores locais; CSV interno usa estimativas. Usamos faixas quando há divergência significativa.
Como usar este mapa
1. Defina seu orçamento. A tabela acima mostra o M² por bairro. Multiplique pela área que você busca.
2. Verifique o setor do Plano Diretor. "Urbanização Qualificada" = infraestrutura consolidada. "Recuperação Urbana" = a prefeitura reconhece que falta tudo. Essa classificação é mais honesta que qualquer descrição de portal.
3. Cruze com segurança. Os dados de ocorrências por bairro (SSP-SP 2024) ajudam a calibrar expectativas. Bairros com mais movimento (Enseada, Pitangueiras) têm mais ocorrências — mas isso não significa necessariamente "mais perigosos". Significa mais gente.
4. Decida se precisa de praia. Parece óbvio, mas metade dos bairros de Guarujá não tem acesso direto a praia. Vicente de Carvalho, o maior bairro da cidade, está a 10–15 minutos de carro da praia mais próxima.
Artigos por bairro e tema
| Tema | Artigo |
|---|---|
| Bairros nobres | Bairros Mais Nobres de Guarujá |
| Bairros baratos | Bairros Mais Baratos de Guarujá |
| Onde morar por perfil | Onde Morar em Guarujá |
| Segurança por bairro | Guarujá É Perigoso? |
| Infraestrutura | Infraestrutura Bairro a Bairro |
| Investimento | Investir em Imóvel em Guarujá |
| Empregadores | Principais Empregadores |
Fontes: FipeZAP / MySide (Fev 2026) | A Tribuna / Assoc. Corretores (Jul 2025, Dez 2025) | Diário do Litoral (Set 2024, Jan 2025) | Loft 2025 | SSP-SP 2024 (ocorrências por bairro) | Portal de Transparência Guarujá (Q1 2026) | Plano Diretor LC 156/2013 | Plano de Macrodrenagem Lei 227/2018 | IBGE Censo 2022
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Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
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