Dados Crus #1 — Panorama Imobiliário de Guarujá 2025/2026
M² subiu 6,24%. Construção civil cresceu 38%. Guarujá movimentou ~R$ 633 mi em transações no Q1 de 2026. Todos os números do mercado imobiliário com fonte verificável — sem filtro, sem promessa.
Resumo executivo
O mercado imobiliário de Guarujá fechou 2025 em expansão. O metro quadrado subiu 6,24% em 12 meses. A construção civil cresceu 38% em área autorizada. As vendas da Baixada Santista cresceram 15,6% no Q4 de 2025.
Ao mesmo tempo: 46% das compras são feitas à vista — o crédito bancário financia menos da metade das transações. O ticket médio de um apartamento na Baixada chega a R$ 928 mil. A dispersão de preços dentro de Guarujá vai de R$ 2.060 a R$ 31.786 por metro quadrado — uma diferença de 15 vezes.
As duas coisas são verdade ao mesmo tempo. Este é o panorama completo.
M² médio (fev/2026)
R$ 6.670
Fonte: MySide / FipeZAP
Valorização 12 meses
+6,24%
Fonte: FipeZAP / fev 2026
Ranking FipeZAP
37ª–38ª
Fonte: Entre 56 municípios
Vendas Jan-Set 2025 (BS)
3.301 aptos
Fonte: SECOVI-SP / Brain
VGV Jan-Set 2025 (BS)
R$ 2,984 bi
Fonte: SECOVI-SP / Brain
Construção civil +38%
310 mil m²
Fonte: Prefeitura de Guarujá 2025
Transações Q1 2026 (calc.)
~R$ 633 mi
Fonte: ISTI Prefeitura / alíquota 3%
Compras à vista
46%
Fonte: CRECI-SP Ago 2025
Fontes primárias: MySide / FipeZAP (fevereiro 2026), SECOVI-SP / Brain (jan-set 2025), Prefeitura de Guarujá (2025), CRECI-SP (agosto 2025), Portal de Transparência de Guarujá (Q1 2026). Dados consolidados em abril de 2026.
1. Preços: o metro quadrado médio e a dispersão real
A média esconde uma diferença de 15 vezes
O FipeZAP registrou o M² médio de Guarujá em R$ 6.310 em agosto de 2025 (A Tribuna / FipeZAP). Em fevereiro de 2026, o MySide atualizou para R$ 6.670, com variação de +6,24% em 12 meses (MySide).
Esse número médio oculta a maior distorção do mercado de Guarujá: a dispersão de preços entre bairros é extrema.
| Segmento | Bairro / Região | M² Médio | Fonte |
|---|---|---|---|
| Condomínio fechado | Iporanga | R$ 31.786 | A Tribuna / Assoc. Corretores, Jul 2025 |
| Condomínio fechado | São Pedro | R$ 25.911 | idem |
| Condomínio fechado | Tijucopava | R$ 14.006 | idem |
| Condomínio fechado | Marina Guarujá | R$ 11.540 | idem |
| Orla / residencial | Pernambuco | R$ 11.136 | idem |
| Orla / residencial | Parque Enseada | R$ 7.680 | Loft / Diário do Litoral |
| Orla / residencial | Pitangueiras | R$ 6.100–7.000 | A Tribuna / Diário do Litoral |
| Orla / residencial | Astúrias | R$ 6.265 | A Tribuna Jul 2025 |
| Orla / residencial | Enseada (orla) | R$ 3.830–5.250 | Loft / A Tribuna |
| Bairros intermediários | Guaiúba | R$ 6.140 | Loft 2025 |
| Bairros intermediários | Jd. São Miguel | R$ 5.290 | Loft 2025 |
| Bairros intermediários | Bal. Cidade Atlântica | R$ 4.230 | Loft 2025 |
| Periférico / continental | Vicente de Carvalho | R$ 3.430 | Loft 2025 |
| Periférico / continental | Perequê | R$ 2.060 | Loft 2025 |
Fonte: A Tribuna / Associação de Corretores, jul 2025 | Loft, 2025 | Diário do Litoral, set 2024
Divergências entre fontes são normais — e esperadas
O mesmo bairro aparece com valores muito diferentes dependendo da fonte. Loft usa anúncios ativos na plataforma (amostra pequena); A Tribuna usa consulta a corretores locais; Diário do Litoral usa média de portais. As divergências não indicam erro — indicam metodologias diferentes. Para decisões de compra, cruze sempre ao menos duas fontes e consulte o valor real de transações recentes no Cartório de Registro de Imóveis.
Contexto regional: Guarujá 18% mais barato que Santos
| Cidade | M² Médio | Fonte | Data |
|---|---|---|---|
| Santos | R$ 7.735 | FipeZAP | Jul 2025 |
| Guarujá | R$ 6.310 | FipeZAP | Ago 2025 |
| Diferença | ~18% | Cálculo: (7.735–6.310)/7.735 | 2025 |
Guarujá ocupa a posição 37ª–38ª no ranking FipeZAP entre 56 municípios monitorados. Está abaixo de Santos, mas acima de Praia Grande e São Vicente.
2. Volume de vendas: o que os números do SECOVI mostram
Série histórica: Guarujá oscila entre 6% e 16% da Baixada
Os dados do SECOVI-SP / Brain permitem uma série de longo prazo. A leitura exige cautela: até 2020, o SECOVI publicava acumulados de 36 meses; a partir de 2022, publica dados anuais. Os períodos não são diretamente comparáveis.
| Período | Lançamentos (unid.) | Part. BS | Vendas (unid.) | Part. BS | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|
| jan-dez 2022 | 581 | 13% | 424 | 9% | SECOVI 2022-4T |
| jan-dez 2023 | 312 | 6% | 455 | 10% | SECOVI 2023-4T |
| jan-set 2024 | 552 | 16% | 331 | 11% | SECOVI 2024-3T |
O pico do 1T 2024: No primeiro trimestre de 2024, Guarujá lançou 416 unidades — 65% de toda a Baixada Santista no período, com VGV de R$ 302,2 milhões (52% do total regional). Esse dado é atípico e reflete a concentração de empreendimentos de maior porte em um único trimestre.
O mercado consolidado da Baixada Santista (2025)
Os dados de 2025 disponíveis são para a Baixada Santista consolidada — SECOVI não publica breakdown por município para 2025.
| Indicador | Q3 2025 | Var. vs Q3 2024 |
|---|---|---|
| Unidades vendidas (BS) | 1.272 aptos | +4% |
| VGV (BS) | R$ 1,213 bi | +7% |
| Acumulado Jan-Set 2025 (unidades) | 3.301 aptos | — |
| Acumulado Jan-Set 2025 (VGV) | R$ 2,984 bi | — |
| Unidades lançadas Jan-Set 2025 | 2.502 | — |
Fonte: A Tribuna / SECOVI-SP / Brain, nov 2025
Q4 2025 e perspectivas para 2026:
- Vendas BS cresceram +15,6% no Q4 de 2025 (A Tribuna)
- Ticket médio apartamento BS: ~R$ 928 mil (CBN Santos / SECOVI 2025)
- Velocidade de absorção do estoque: 16 meses se os lançamentos parassem hoje
- Projeção de crescimento 2026: +10% a +13% em volume (SECOVI-SP)
Dado importante: início de 2026 teve retração sazonal
Vendas e aluguéis caíram no início de 2026. O fenômeno é sazonal: juros elevados somados à incerteza típica do início do ano. Especialistas do setor não interpretam como desaquecimento estrutural do mercado. Fonte: A Tribuna
3. Construção civil: o boom de 2025
Os dados de construção civil de Guarujá são publicados diretamente pela Prefeitura Municipal e refletem a atividade licenciada — não necessariamente concluída.
Área autorizada 2025
310 mil m²
Fonte: Prefeitura de Guarujá
Crescimento área autorizada
+38%
Fonte: vs 2024 (224 mil m²)
Habite-se expedidos 2023
337
Fonte: vs 203 em 2020 (+66%)
Alvarás de construção 2023
420
Fonte: vs 269 em 2020 (+56,1%)
Imóveis disponibilizados Jan-Set 2025
317 unidades
Fonte: Prefeitura citando SECOVI
Imóveis vendidos Jan-Set 2025
330 unidades
Fonte: Prefeitura citando SECOVI
Fontes: Prefeitura de Guarujá — construção civil +38% | Prefeitura de Guarujá — habite-se +66% | A Tribuna — salto imobiliário 2026
O que os dados de construção indicam:
A área autorizada de 310 mil m² em 2025 representa a maior marca desde os dados disponíveis. O crescimento de +38% em relação a 2024 (224 mil m²) reflete tanto a retomada geral do setor quanto projetos específicos na orla. O habite-se — que mede obras concluídas, não apenas licenciadas — subiu 66% entre 2020 e 2023, indicando que a atividade construtiva começou antes do pico de licenças de 2025.
A limitação do dado: Licença de construção não significa entrega. Uma parte dos 310 mil m² autorizados em 2025 só chegará ao mercado em 2027 ou 2028. A correlação entre autorização e disponibilidade de unidades tem defasagem de 2 a 4 anos.
4. Perfil do comprador: o que a pesquisa CRECI-SP revela
A pesquisa CRECI-SP de agosto de 2025 consultou 158 imobiliárias da Baixada Santista (Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos, São Vicente). Os dados descrevem o comprador típico da região — não especificamente de Guarujá.
Forma de pagamento:
| Modalidade | Percentual |
|---|---|
| À vista | 46,0% |
| Direto com proprietário | 24,0% |
| Financiamento outros bancos | 16,0% |
| Financiamento CAIXA | 12,0% |
| Consórcios | 2,0% |
Faixa de preço mais frequente:
| Faixa | Percentual das vendas |
|---|---|
| R$ 301–350 mil | 17,0% |
| R$ 351–400 mil | 13,2% |
| R$ 251–300 mil | 13,2% |
| R$ 601–700 mil | 9,4% |
| R$ 401–450 mil | 9,4% |
Perfil do imóvel mais vendido:
| Tipo | Dormitórios | Área útil |
|---|---|---|
| Casas | 2 dorm (63,2%) | 51–100 m² (52,6%) |
| Apartamentos | 2 dorm (50,0%) / 1 dorm (35,3%) | 51–100 m² (67,6%) |
- Apartamentos: 64% das vendas
- Casas: 36% das vendas
- Desconto médio: 35,8% das vendas tiveram até 5% de desconto sobre o preço anunciado
Fonte: CRECI-SP — Pesquisa Baixada Santista Ago 2025 (PDF)
O dado dos 46% à vista muda o cálculo do investidor
Quase metade das compras na Baixada Santista é feita à vista. Isso tem uma implicação direta: o mercado imobiliário litorâneo depende menos de condições de crédito e mais de disponibilidade de capital do comprador. Uma alta da Selic impacta menos Guarujá do que impactaria um mercado primário de alta dependência de financiamento. A outra leitura: o crédito bancário (CAIXA + outros bancos = 28%) financia apenas pouco mais de um quarto das transações.
5. O dado inédito: transações imobiliárias via Portal de Transparência
O ISTI (Imposto sobre Transmissão de Imóveis) é cobrado a 3% sobre o valor da transação no momento da escritura. A arrecadação do ISTI no Portal de Transparência de Guarujá permite estimar o volume real de transações — dado que nenhum portal imobiliário publica diretamente.
ISTI arrecadado — Q1 2026
| Mês | ISTI Sede | ISTI Distrito | Total | Var. mensal |
|---|---|---|---|---|
| Jan/2026 | R$ 4.758.063 | R$ 205.671 | R$ 4.963.735 | — |
| Fev/2026 | R$ 7.427.793 | R$ 229.448 | R$ 7.657.241 | +54,2% |
| Mar/2026 | R$ 6.069.191 | R$ 331.341 | R$ 6.400.533 | -16,4% |
| Q1 Total | R$ 18.255.048 | R$ 766.462 | R$ 19.021.510 | — |
Fonte: Portal de Transparência de Guarujá (transparencia.guaruja.sp.gov.br), exercício 2026, módulo REC.
O cálculo:
| Dado | Valor |
|---|---|
| ISTI total Q1 2026 | R$ 19.021.510 |
| Alíquota ISTI (Guarujá) | 3% |
| Volume estimado de transações Q1 | ~R$ 634 milhões |
| Projeção anual conservadora (×4) | ~R$ 2,5 bilhões |
Usando a faixa mais frequente de vendas do CRECI (R$ 350 mil como média estimada): R$ 634 mi ÷ R$ 350 mil = aproximadamente 1.800 transações no Q1 de 2026.
Fevereiro lidera as transações — contra a intuição:
Fevereiro de 2026 registrou o maior ISTI do trimestre: +54,2% em relação a janeiro. Isso é contra-intuitivo: fevereiro não é alta temporada de compras. A hipótese mais plausível é que transações decididas durante as férias de janeiro (alta temporada) são formalizadas em cartório em fevereiro. A temporada impulsiona decisões de compra; o registro contábil vem depois.
A fratura entre Sede e Distrito:
| Indicador | Sede | Distrito | Razão |
|---|---|---|---|
| ISTI Q1 (transações imobiliárias) | R$ 18,2 mi | R$ 766 mil | 23,8× |
A orla (Pitangueiras, Astúrias, Enseada, Tombo, Pernambuco, Acapulco — Sede) concentra 96% das transações imobiliárias formalizadas. O Distrito (Vicente de Carvalho, Perequê, Santa Cruz dos Navegantes) responde por apenas 4%.
6. Aluguel: o metro quadrado caiu enquanto a demanda cresceu
Comparativo regional de aluguel (dez/2025)
| Cidade | Aluguel M² (mediano) | Fonte | Data |
|---|---|---|---|
| Santos | R$ 34,70 | QuintoAndar | Dez 2025 |
| Guarujá | R$ 21,10 | QuintoAndar / DataZAP | Dez 2025 |
| Diferença | ~39% | — | — |
Fonte: Diário do Litoral — Ranking aluguel Baixada, mar 2026
A queda de 9,44% no aluguel de Guarujá:
| Cidade | Variação M² aluguel (dez/2024 → dez/2025) | Fonte |
|---|---|---|
| Guarujá | -9,44% | QuintoAndar / DataZAP |
| Praia Grande | +19,77% | QuintoAndar |
Enquanto Praia Grande valorizou quase 20% no aluguel, Guarujá caiu mais de 9%. O bairro mais procurado para locação em Guarujá é Astúrias, segundo ranking publicado pela A Tribuna em março de 2026 (A Tribuna — Ranking bairros aluguel).
Locação anual vs temporada:
| Segmento | Faixa de preço | Fonte |
|---|---|---|
| Aluguel anual residencial (faixa preferencial) | R$ 2.000 a R$ 3.000/mês | CRECI-SP Ago 2025 |
| Diárias Carnaval 2026 | R$ 600 a R$ 1.500/diária | CRECI-SP Fev 2026 |
Crescimento de contratos de aluguel na Baixada Santista em 2023: +443% (CRECI-SP / InfoMoney). Esse pico coincide com o pós-pandemia e a migração de trabalhadores remotos para o litoral.
7. Infraestrutura: o que está em andamento
Dois projetos afetam diretamente o mercado imobiliário:
Túnel Santos-Guarujá
| Marco | Status |
|---|---|
| Contrato PPP | Assinado |
| Crédito liberado | R$ 2,64 bi (Decreto 70.472/2026) |
| 2026 | Projetos executivos, licenciamento ambiental, desapropriações |
| 2027–2028 | Obras físicas |
| 2030–2031 | Operação prevista |
Fontes: Agência SP | Site oficial do túnel
O túnel não é um fato — ainda é um cronograma
O crédito de R$ 2,64 bi está liberado. O contrato está assinado. Isso é diferente de obra concluída. Projetos de infraestrutura desta magnitude têm histórico de atraso. O túnel entre Santos e Guarujá foi prometido por mais de um século. Apresentar o cronograma como certeza de valorização imobiliária é especulação; apresentar o avanço institucional como dado factual é o que fazemos aqui.
Aeroporto Civil Metropolitano
| Marco | Status |
|---|---|
| Pista (1.390 m × 45 m) | Inaugurada (abril de 2025) |
| Terminal de passageiros | Em obras |
| Operação prevista | 1º semestre de 2026 |
| Aeronaves iniciais | Cat. 2B (ATR 42-600, até 50 passageiros) |
Fonte: Prefeitura de Guarujá | Metrópoles
8. Dado estrutural: 30 mil imóveis sem registro formal
A Secretaria Municipal de Finanças estima que aproximadamente 30.000 imóveis em Guarujá não possuem registro formal em cartório. O Programa "Registrar e Legal" (Lei Complementar 318/2023) foi criado para regularizar essa situação.
A dívida ativa de IPTU no Q1 de 2026 foi de R$ 18,4 milhões — indicando inadimplência significativa. Se a dívida ativa acumulada total for de ~R$ 100 milhões, isso representa cerca de 30% da arrecadação anual de IPTU.
Por que isso importa para quem compra imóvel:
Um imóvel sem registro formal não pode ser vendido por escritura pública. O comprador que adquire esse tipo de imóvel enfrenta: impossibilidade de financiamento bancário, laudêmio em aberto (terrenos de marinha), risco de disputas sucessórias e impossibilidade de transferência de propriedade no cartório.
Lacunas e limitações dos dados
Transparência obriga registrar o que esses dados não cobrem:
-
SECOVI 2025 sem breakdown por município. Os dados de 2025 disponíveis são para a Baixada Santista consolidada. Guarujá não tem série separada publicada para vendas e lançamentos em 2025. Estimativas do volume específico de Guarujá não existem em fonte pública.
-
FipeZAP não desagrega por bairro em Guarujá. O índice FipeZAP publica apenas o M² médio municipal. A tabela por bairro deste artigo cruza fontes distintas com metodologias diferentes — não é série histórica comparável.
-
Valorização nominal ≠ valorização real. O +6,24% do FipeZAP é nominal. Com IPCA de ~4,8% no período, a valorização real seria de aproximadamente 1,4%. Dados de portais imobiliários medem variação de preço de anúncio, não de transações efetivadas.
-
ISTI como proxy de transações tem limitação metodológica. O cálculo de volume de transações a partir do ISTI assume que todas as operações usam o valor real de mercado. Na prática, algumas escrituras são lavradas com valor declarado abaixo do mercado, o que subestima o volume real. O cálculo de ~R$ 634 mi no Q1 deve ser lido como piso, não como teto.
-
Aluguel de temporada tem subnotificação alta. Os dados de aluguel por temporada (diárias, ocupação, faturamento) citados neste e em outros artigos vêm de plataformas com visibilidade parcial do mercado. Guarujá tem grande volume de contratos diretos entre proprietários e locatários, fora de qualquer plataforma formal.
-
Laudêmio não está precificado nos índices. O FipeZAP e os portais não incorporam o custo do laudêmio (5% sobre o valor da transação para terrenos de marinha) no M² médio anunciado. Para imóveis na orla com incidência de laudêmio, o custo real de aquisição é 5% maior que o preço anunciado.
Perguntas frequentes
Série Dados Crus — Análise periódica com dados brutos, fontes explícitas e interpretação honesta. Sem promessas, sem sensacionalismo. Os números falam.
Fontes deste artigo: FipeZAP Residencial (MySide, fev/2026) | SECOVI-SP / Brain Inteligência Estratégica (estudos trimestrais 2022–2025) | CRECI-SP Pesquisa Baixada Santista (ago/2025) | Prefeitura de Guarujá — construção civil (2025) e Portal de Transparência (Q1 2026) | A Tribuna (rankings de M² jul/2025 e dez/2025) | Loft (portfólio de anúncios 2025) | QuintoAndar / DataZAP (aluguel dez/2025) | Agência SP / Decreto 70.472/2026 (túnel) | Metrópoles (aeroporto). Dados consolidados em abril de 2026.
Achou útil? Compartilhe com quem também está pensando em morar na praia.
Fontes dos dados: IBGE (Censo 2022), SSP-SP (2023), INEP (2021), Prefeitura de Guarujá. Informações de caráter educativo e informativo.
Como rawguaruja se sustenta: este site não tem anúncios, patrocínio ou afiliados. Quando um leitor decide que está pronto para comprar, pode solicitar um profissional verificado — gratuitamente. A imobiliária paga uma taxa fixa de rede. rawguaruja não recebe comissão sobre vendas.
Continue explorando
blog
Adaptação Emocional ao Litoral: As Fases Que Ninguém Conta Sobre Mudar Para a Praia
O ciclo emocional da mudança para o litoral: lua de mel, choque de realidade e adaptação real. Fases, surpresas boas e ruins, e dicas práticas de quem passou por isso. Dados sobre migração para a Baixada Santista.
blog
Anjos sem Fronteiras: O Programa de Segurança nas Praias de Guarujá
Lei 5.400/2025 criou programa municipal com guarda-vidas temporários, pulseirinhas com QR Code para crianças e postos de apoio nas praias. Entenda como funciona e o que ainda falta.
blog
Atividades para Criancas em Guaruja: O Guia Completo
O que fazer com criancas em Guaruja: praias familiares, AcquaMundo (3 mil animais), trilhas leves, esportes aquaticos, parques e opcoes para dias de chuva. Guia pratico para moradores e futuros moradores.