O que você precisa saber antes de alugar

Guarujá regulamentou a locação temporária de imóveis. A Lei Complementar nº 348/2025, em vigor desde abril de 2026, estabelece regras claras para quem aluga por temporada — via Airbnb, Booking ou qualquer outra plataforma. Quem não cumprir está sujeito a multa de R$ 10.000 por infração.

Este artigo é para dois perfis: o proprietário que quer gerar renda com seu imóvel, e o candidato a investidor que está avaliando comprar para alugar por temporada. Vamos aos fatos.

Os números do mercado

Período mínimo de locação

3 dias

Fonte: LC 348/2025 — Art. 2º

Período máximo

90 dias

Fonte: LC 348/2025 — Art. 2º

Multa por infração

R$ 10.000

Fonte: LC 348/2025 — Art. 9º

Reincidência

+50% por vez

Fonte: LC 348/2025 — Art. 9º, III

Limite de reincidências

5 vezes

Fonte: LC 348/2025 — Art. 9º

Interdição após limite

1 ano

Fonte: LC 348/2025 — Art. 9º, IV

O que a lei exige do proprietário

A LC 348/2025 (Art. 3º e 4º) estabelece condições obrigatórias para exploração econômica de locação temporária. Não são sugestões — são requisitos legais.

Documentação obrigatória

Requisito	Detalhe	Base legal
Declaração de ciência	Assinatura eletrônica com validade de 1 ano, declarando conformidade com a lei	Art. 3º, I
Registro em cartório	Proprietário registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com sublocação vedada	Art. 3º, II
Declaração de capacidade	Quantidade máxima de hóspedes permitida no imóvel	Art. 3º, III
Cadastro no CADASTUR	Inscrição como prestador de serviços turísticos (legislação federal)	Art. 3º, IV

Dados dos hóspedes — retenção obrigatória

O proprietário deve manter por 90 dias após o checkout os seguintes dados de cada hóspede (Art. 4º):

Documento de identificação civil ou passaporte
Foto ou biometria facial
Número de inscrição no cadastro de pessoas físicas (CPF), se exigível
Número de telefone e endereço de correio eletrônico
Endereço residencial

LGPD se aplica

A lei determina tratamento de dados pessoais em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018). É obrigatório indicar Encarregado de Dados e anonimizar informações em relatórios públicos (LC 348/2025, Art. 18).

A regra para condomínios é diferente da de casas

Essa distinção é fundamental e muita gente ignora.

Indicador	Guaruja

Atenção: convenção condominial tem força de lei

Se a convenção do seu condomínio proíbe locação por temporada, a lei municipal não a derruba. Pelo contrário — a LC 348 determina "observância estrita do disposto na convenção condominial" (Art. 8º, I). Verifique antes de anunciar.

As plataformas também têm obrigações

A lei não regula apenas o proprietário. Airbnb, Booking, TemporadaLivre e qualquer plataforma digital de intermediação estão sujeitas a regras específicas (Art. 5º e 6º):

Retenção de ISSQN: as plataformas são responsáveis pela substituição tributária do Imposto Sobre Serviços (ISSQN), recolhendo o imposto na fonte sobre os serviços com fato gerador no município
Relatório mensal: envio obrigatório de informações sobre imóveis e valores de locação à Secretaria Municipal de Finanças
Inscrição municipal: as plataformas devem requerer inscrição municipal, manter e transferir o valor resultante das retenções ao município
Responsabilidade solidária: em caso de omissão no cumprimento das exigências, plataforma e proprietário respondem juntos (Art. 9º, V)

Na prática, o que muda para o anfitrião?

O ISSQN será descontado automaticamente pela plataforma. Se você não está cadastrado no CADASTUR e não declarou ciência, o imóvel pode ser retirado da plataforma ou você pode ser multado — mesmo que a plataforma continue operando.

As penalidades em detalhe

O descumprimento da lei segue uma escala progressiva (Art. 9º):

Etapa	Penalidade	Observação
1ª infração	Advertência	Notificação formal
2ª infração	Multa de R$ 10.000	Valor atualizado anualmente pelo IPCA
3ª a 6ª infração	+50% sobre a multa anterior	Acumulativo a cada reincidência
Após 5 reincidências	Interdição por 1 ano	Impossibilidade de locar por temporada

A interdição é executada pela Secretaria de Defesa e Convivência Social (SEDECON). Os valores são corrigidos anualmente pela variação do IPCA. Na extinção do IPCA, adota-se índice que reflita a perda de poder aquisitivo da moeda (Art. 9º, §1º e §2º).

Quanto dá para ganhar? A conta real

Não vamos inventar números. Veja os fatores que determinam a rentabilidade real de aluguel por temporada em Guarujá.

O que entra na conta de custos

Custo	Faixa típica	Observação
Condomínio	R$ 800 a R$ 2.500/mês	Varia por prédio e inclui manutenção contra maresia
IPTU	Variável por bairro	Consultar no site da prefeitura
Laudêmio (se aplicável)	5% do valor na transação	Apenas terrenos de marinha (até 33m da preamar)
Manutenção / maresia	15% a mais que interior	Reforma, pintura, esquadrias, instalações elétricas
ISSQN (retido pela plataforma)	Conforme LC 085/2005	Base de cálculo: valor da intermediação
Limpeza entre hóspedes	R$ 150 a R$ 400 por virada	Depende do tamanho do imóvel

Sazonalidade: o fator decisivo

A receita de aluguel por temporada em Guarujá é extremamente sazonal. A alta temporada (dezembro a fevereiro) concentra a maior parte da receita, e o resto do ano pode ter longos períodos de vacância.

Alta temporada (dez-fev): ocupação alta, diárias elevadas
Feriados prolongados (Páscoa, Corpus Christi, Independência): picos pontuais
Baixa temporada (abr-nov): ocupação baixa, diárias reduzidas, muitos finais de semana vazios

Não calcule ROI apenas pela temporada

O erro mais comum é projetar a receita da alta temporada para o ano todo. A realidade é que o imóvel pode ficar 6-8 meses com ocupação inferior a 30%. Calcule o ROI anualizado, não o mensal do verão.

Checklist para proprietários

Antes de anunciar seu imóvel, verifique cada item:

Veredito

Alugar por temporada em Guarujá continua sendo viável — mas agora tem regras claras. A regulamentação profissionalizou o mercado e aumentou os custos de compliance para quem opera na informalidade. Para quem já estava regular, pouca coisa muda na prática. Para quem operava sem CADASTUR e sem declaração, o custo de se adaptar é baixo comparado ao risco de multa (R$ 10 mil por infração, escalando até interdição).

O ponto de atenção é a sazonalidade. Guarujá não é Florianópolis — a cidade tem temporada curta e concentrada. Antes de comprar para alugar, faça a conta com ocupação realista de 12 meses, não de 3.

A lei não exige CNPJ, mas exige inscrição no CADASTUR (Cadastro de Prestadores de Serviços Turísticos), que é um registro federal. Pessoa física pode se cadastrar. A plataforma digital é que fará a retenção do ISSQN.

Sim. A LC 348/2025 regulamenta os serviços de intermediação E a locação temporária em si. As regras de documentação (declaração de ciência, CADASTUR, dados de hóspedes) se aplicam independentemente de usar plataforma ou alugar diretamente.

Não. A lei municipal determina 'observância estrita do disposto na convenção condominial' (Art. 8º, I). Se a convenção proíbe, a proibição permanece. A lei municipal não se sobrepõe à convenção.

O valor do ISSQN é calculado conforme a lista de serviços da LC 085/2005, de 29 de dezembro de 2005, sendo a base de cálculo o valor da intermediação entre locador e locatário (LC 348/2025, Art. 7º).

Não. O período mínimo é de 3 dias e o máximo de 90 dias (Art. 2º). Locações inferiores a 3 dias não são enquadradas como locação temporária pela legislação municipal.

Aluguel por Temporada em Guarujá: Regras, Renda e Riscos Reais